房屋租赁合同司法解释3篇

房屋租赁合同司法解释3篇房屋租赁合同司法解释　民法典第第724条非因承租人原因致使租赁物无法使用时承租人的合同解除权立法者、最高院法官、权威学者详细解读　一、法条变迁对照中华人民共下面是小编为大家整理的房屋租赁合同司法解释3篇,供大家参考。

篇一：房屋租赁合同司法解释

　一、法条变迁对照 中华人民共和国民法典 2021.01.01 施行

　城镇房屋租赁合同司法解释 2009 年施行

　第七百二十四条 【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

　 （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

　 （二）租赁物权属有争议；

　 （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

　第 8 条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

　 二、从立法者、法官、学理角度 解读 民法典第 724 条 非因承租人原因致使租赁物无法使用时承租人的合同解除权

　（一）立法者角度：全国人大法工委 权威释义 备注：本部分内容 参考自 《中华人民共和国民法典释义及适用指南（中册）》【 黄薇主编 全国人大法工委民法室编， 中国民主法制出版社 2020 年版

　】一书“ 合同编·典型合同分编 条文释义”

　的主体内容；

　第七百二十四条

　 【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

　 （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

　 （二）租赁物权属有争议；

　（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

　【条文主旨】

　 本条是关于非因承租人原因致使租赁物无法使用时承租人的请求权的规定。

　【条文释义】

　 根据解除权行使主体不同分为承租人享有法定解除权和出租人享有法定解除权的情形，本条规定的是承租人享有法定解除权的情形。综合本法的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：一是因不可抗力致使不能实现合同目的的；二是出租人未按约定交付租赁物，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付租赁物的；三是因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；四是不定期租赁，承租人有权随时解除合同；五是租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同；六是司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的；七是租赁物权属有争议导致承租人不能使用的；八是不符合建筑法、消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；九是一物数租之有效合同不能实际履行的。

　 在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规（主要包括违反建筑法、消防法等）关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租

　赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。

　 当租赁物是房屋时，司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务；而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。当租赁物是动产时，查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产。人民法院将查封、扣押的动产交付其他人控制的，应当在该动产上加贴封条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式。

　 当租赁物的权属存在争议时，意味着出租人可能不是租赁物的所有权人，即使租赁合同可以拘束名义上的出租人，但是无法拘束真正的所有权人。尽管也存在可能出租人是真正的所有权人，但是也许承租人不想冒这个险，因此法律上应允许其合理规避风险，解除合同。

　（二）法官角度：最高法院权威理解与适用

　备注：

　本部分内容 参考自《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》【 最高人民法院民法典贯彻领导小组编， 人民法院出版社 2020 年版 】一书 第 1543 -1547 页。

　 第七百二十四条

　 【非承租人构成根本性违约承租人可 以解除合同】

　有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

　 （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

　 （二）租赁物权属有争议；

　（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

　【条文主旨】

　 本条是关于非因承租人原因致使租赁物无法使用时承租人解除权的规定。

　【条文理解】

　 非因承租人原因致使承租人无法对租赁物使用、收益，既可能是由于租赁物存在瑕疵，也可能基于出租人的行为。根据本条所列举的情形，有关租赁物瑕疵致使不能对租赁物使用、收益的，既包括租赁物存在权利瑕疵而引发第三人行使权利的场合，如租赁物权属争议一般在第三人向出租人就租赁物权属主张权利时产生；也包括租赁物存在物的瑕疵的情形，如租赁物违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定的情形。除租赁物本身存在权利瑕疵的情形之外，因出租人的违法、侵权行为也可能导致租赁物被限制使用的情形，如出租人涉嫌犯罪可能引发侦查机关对租赁物的查封，出租人违反市场监管行为可能引发行政机关对租赁物的查封。本条列举的三种情形，可能存在交叉的情况，如租赁房屋违反《建筑法》《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，可能导致房屋被有权机关查封，而第三人通过诉讼主张权利时，人民法院亦会根据其申请对租赁物的查封。

　依本条规定，承租人享有解除权，须符合如下条件：

　 一、存在本条规定的三种情形之一

　 （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押

　 查封和扣押均是司法机关或行政机关强制封存当事人的财产，限制其处分的一种执行措

　施。我国台湾地区的相关法律规定：“已查封之不动产，执行法院允许债务人于必要范围内管理或使用”；对于动产虽未设特别规定，但根据台湾地区相关部门的解释，认定在不违背查封之目的的范围内，可以管理使用。我国《民事诉讼法》对司法机关的查封并无类似明文规定，但在民事执行实践中普遍认可上述做法。执行实务中，有俗称的“死封”和“活封”之分。“死封”是指被执行人在财产被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，只有妥善保管的义务。而“活封”则相反，被执行人在财产被查封后，仍享有对该财产的使用、管理和收益权。在不减损查封标的物价值、不对将来可能发生的强制执行行为造成妨害的情况下，人民法院通常采取“活封”的做法，允许查封标的物的所有人、管理人、使用人继续占有、使用。特别是在 2020 年 1 月发布的《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，提出“灵活采取查封措施。对能‘活封’的财产，尽量不进行‘死封’，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封被执行企业厂房、机器设备等生产资料的，被执行人继续使用对该财产价值无重大影响的，可以允许其使用”，进一步明确了人民法院查封行为应遵循的善意、文明的理念，明确了查封行为的实施方式。民事审判、执行实践中，对于查封时未出租的房屋，由于房屋所有人行使出租权通常会影响强制执行程序中被查封房屋的拍卖、成交等，为了保证执行的效果，被执行人未经人民法院准许不得擅自出租。但是对于查封前已经出租的房屋，在“活封”情况下，承租人的租赁权不受影响，有权对租赁房屋继续使用、收益，而且根据“买卖不破租赁”原则，即使被查封的房屋被拍卖，亦不影响承租人的租赁权。

　 行政机关对于财产的保全措施，有“先行登记保存”“查封”和“扣押”等形式。“先行登记保存”是行政机关收集证据的一种方式，是指行政机关执法人员在执行公务进行监督检查时，在证据可能灭失或以后难以取得的情况下，对相关物品和其他相关资料予以清点并登记造册的一种证据保全措施，可以原地保存，也可以异地保存。“查封”是针对有证据证明可能危害人体健康的物品采取的强制措施，或是指行政机关对行政相对人的财产贴上封条就地封存，查封期间限制财产权的使用，被查封人不得处分其财产。“扣押”是行政机关将行政相对人的有关财产置于自己的控制之下，限制行政相对人对其财产的继续占有和处分的一种强制措施。在涉及行政机关的查封问题时，要注意区分“先行登记保存”“查封”和“扣押”三种不同情况。本项规定的行政机关的查封，应当严格遵循其概念的本来内容，不宜作扩大解释和适用。

　（二）租赁物权属有争议

　 租赁物权属有争议，实质上属于租赁物存在权利瑕疵的情形。租赁物权属存在争议，多因租赁物所有权争议而产生。租赁物所有权发生争议，涉及出租人将他人所有之物出租，关系到租赁合同的有效性问题，很有可能对承租人的使用、收益产生不利影响，妨害租赁合同目的实现。因此，租赁物权属争议属于承租人享有解除权的法定事由。国有土地使用权等用益物权，在涉及租赁关系时与所有权相类似，发生权属争议时，亦属于本项规定情形。

　（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情形

　 对于一些法律、行政法规关于使用条件有强制性要求的租赁物，由于不符合或者违反法律、行政法规的规定使用，可能面临行政处罚乃至追究刑事责任的后果，因此，亦属于承租人有解除权的情形。如，根据《消防法》第 15 条的规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。出租人如将未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的房屋出租给他人经营，则承租人在满足其他要件后即有合同解除权。

　 二、须非因承租人原因致使租赁物无法使用

　 在租赁物存在前述三种情形时，承租人取得合同解除权，还须满足两个方面的要求，即租赁物无法使用，以及租赁物无法使用并不是其自身原因所致。承租人订立租赁合同的目的在于对租赁物的使用、收益，如果不能实现使用、收益，则其订立合同的目的不能实现，合同对承租人而言失去存在的必要。如果不能对租赁物使用、收益是由于出租人原因所致，赋予承租人合同解除权既合乎逻辑，也有其必要性与合理性。非因承租人原因致使租赁物无法使用、收益，既包括因出租人的行为致使解除合同的事由发生的情形，如他人行使权利追夺于租赁物，即出租人承担权利瑕疵担保责任的情形，或者出租人实施违法行为致使租赁物被查封或者禁止使用的情形；也包括在前述事由发生后，因出租人未及时采取措施，而导致租赁物无法使用的情形，如租赁物被行政机关查封后，出租人未及时接受处罚进行整改，致使承租人无法继续使用租赁物。无论是因出租人的行为致使前述三种解除合同的事由发生，进而造成承租人不能使用租赁物，还是事由发生后因出租人的原因导致出现本来可以避免的后果发生，承租人均有解除合同的权利。

　【审判实践中应注意的问题】

　 第一，对于本条规定的承租人合同解除权的要件应作完整理解，既要审查租赁物是否存在本条规定的三种情形，也要审查是否系承租人的原因致使租赁物无法使用。这两个方面的条件中，非因承租人原因和法定事由是前提性条件，租赁物无法使用是结果性条件。通过两个方面相结合，判断承租人合同解除权能否成立。

　 第二，根据本条规定，满足前述两方面条件，承租人取得合同解除权，自无疑义。但这种情况下，出租人请求解除合同是否应当支持？审判实践中，符合本条规定的三种情形，且非因承租人原因致使租赁物无法使用时，如果承租人不要求解除合同、继续支付租金，通常出租人不会请求解除租赁合同。本条规定的重点在于赋予承租人在三种情形下的合同解除权，并不涉及出租人的解除权。但实践中也不能绝对排除此三种情形下，出租人出于免受行政处罚等原因而要求解除合同的情况，此种出租人通过解除合同自我纠正的情形，人民法院可以根据具体情况予以支持的。当然，支持出租人解除合同的请求，并不影响承租人主张损害赔偿的权利。

　 第三，实践中，租赁物被司法机关或者行政机关查封、扣押，可能由于出租人的原因，也可能是由于承租人的原因。由于出租人的原因致使租赁物被查封的，承租人在请求解除的合同的同时，可以请求出租人赔偿损失。如果租赁物被查封系因承租人的原因所致，出租人因此而遭受损失的，可以反诉或者另行起诉请求承租人赔偿损失。

　第四，应注意租赁物权属有争议时租赁合同效力的认定。审判实践中，承租人因租赁物权属有争议而请求解除合同时，涉及租赁合同的效力认定问题。一般而言，在租赁物权属发生争议时，意味着出租人可能并非租赁物的真正权利人。在租赁物权属确定之前，有关承租人解除合同的案件审理通常应当中止，待租赁物权属纠纷的终审判决生效后，根据其审理结果确定本案租赁合同的效力。如果出租人被生效判决确认为租赁物的权利人，则租赁合同有效；如果出租人被确认不是租赁物的权利人，则可能因其无权处分租赁物而导致租赁合同无效...

篇二：房屋租赁合同司法解释

　沪高法民一〔2010〕13 号

　第一、第二中级法院民二庭各区、县法院民三庭卢湾、黄浦、杨浦法院民四庭浦东新区法院民五庭

　为进一步统一房屋租赁合同纠纷的办案思路在全市房产审判庭讨论的基础上高院民一庭制定了《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》 现下发给你们供审理案件时参考。适用中如发现问题请及时向高院民一庭反映。

　 二○一○年十二月二十八日

　 城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南

　 第一条 本指南所称房屋租赁是指出租人将城镇房屋交给承租人使用、收益承租人支付租金的法律行为。

　【说明】城镇房屋是指依据《城乡规划法》中规定的市、镇规划区内的房屋。房屋租赁合同具有双务性、有偿性、期限性、诺成性、标的物特定性以及租赁期限内租赁物的占有权、使用权发生转移等法律特点。

　当事人因租赁农村房屋产生的纠纷可参照本指南处理依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件不适用本指南。

　第二条 当事人主张租赁合同关系存在的应当举证证明双方存在书面租赁约定、口头约定或者存在其他构成租赁合同关系的要件事实。

　【说明】

　实践中 当事人为明确双方权利义务 一般都会签定书面的房屋租赁合同 对租期、租金等事项进行详细约定 当事人提交书面房屋租赁合同 即可认定双方存在房屋租赁关系。

　一些特殊情形下如由于当事人双方较为熟悉、租期较短等因素往往通过口头约定或者通过实际履行的方式建立租赁关系。

　《合同法》第十条规定当事人订立合同可采用书面、口头或其他形式因此通过口头等方式建立的房屋租赁合同关系属于有效的签定形式只是根据《合同法》第二百一十五条规定未采用书面形式的应视为不定期租赁。这类房屋租赁关系中由于未以书面形式固定双方的意思表示当事人需要提供相关口头约定事实证据、履行事实证据来证明租赁关系的实际存在如承租人可提供证人证言、租金汇款凭条等证

　据证明出租人具有同意出租的意思表示承租人已履行了支付租金等义务出租人可提供对方对房屋实际进行了占有、使用的证据证明已履行了房屋交付承租人使用的义务。

　如果主张租赁关系存在的一方提供了上述证据的另一方仍否认存在租赁关系的则不能简单的进行抗辩 此时发生行为意义上的举证责任转移 其应当提供相应的反驳证据加以证明。

　第三条 当事人主张租赁合同发生变更的应当提供证据以证明双方已进行变更租赁约定的要件事实。

　【说明】当事人权利义务的变更范围一般不涉及法定义务部分如不得利用承租房屋进行非法活动等只涉及约定部分权利义务的扩大或缩小通常主要是指房屋的用途变更、租期变更、租金变更等。

　对租赁合同变更事项的审查可以根据当事人提供的证据情况从两个方面考虑(1)看双方有无具体的变更约定。就是说要看合同订立后双方是否对原合同租金额、支付方式、租期等条款作了变更或对原合同作出的补充协议、会议纪要或单方以书面形式作出变更承诺等。

　(2)看双方是否通过履行事实上进行了变更。

　若当双方未能以书面形式对合同进行变更约定的审理中应结合双方对原合同的解释、对履行合同行为的陈述、双方对履约行为的法律后果的陈述及其他如租金发票或收据等证据作出事实推定。

　第四条 除有证据证明存在如下要件事实之一之外租赁房屋在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力。

　(一)房屋在出租前已设立抵押权因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的

　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的

　(三)当事人约定了租赁合同随所有权变动而终止的除外条件。

　【说明】在租赁关系存续期间即使出租人将租赁物让与他人对租赁关系也不产生任何影响买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物这就是俗称的“买卖不破租赁”原则 《合同法》第二百二十九条的规定就是这一原则的体现。

　“买卖不破租赁”中的“买卖”为广义的概念还包括因赠与、继承、互易等引起的所有权变动。但是出于平衡利益的需要 “买卖不破租赁”原则的适用也要受到一定条件的限制在当事人能够证明存在如下要件事实时就不再适用该原则

　1、存在房屋出租前已设立抵押权的事实。当抵押权与租赁权并存于同一物时因抵押人不能履行到期债务而将抵押物拍卖时就可能引起抵押权与租赁权的冲突根据抵押权与租赁权设立时间不同是否适用“买卖不破租赁”原则也有所不同。根据《物权法》第一百九十条以及最高法院 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (下称 《租赁纠纷解释》)第二十条的规定当抵押权与租赁权并存于同一物时如租赁权设立在前抵押权实现后不影响租赁合同的效力即适用“买卖不破租赁”原则抵押权设立在先时租

　赁关系不得对抗抵押权抵押权实现后受让人不受租赁合同的约束因为承租人在明知或应知存在抵押而仍自愿承租的情况下相应风险应由其承担。

　2、 存在房屋出租前已被法院查封的事实。

　查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。根据《租赁纠纷解释》第二十条的规定在查封与租赁共存于同一房屋上时判断租赁合同是否受影响也要审查二者产生的先后顺序。(1)如果租赁先于查封存在则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后原租赁契约效力当然及于债权人对债权人具有法律拘束力 因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。

　(2)若租赁后于查封存在则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后原租赁契约不及于债权人除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权承租人明知或应知承租的房子有可能被拍卖却仍然与出租人订立租赁契约由此带来的风险只能由他自己承受。

　3、存在当事人约定“买卖不破租赁”适用除外条件的事实。

　“买卖不破租赁”是承租人依照《合同法》第二百二十九条享有的法定权利至于该权利是否行使可由承租人自由处分。如果当事人约定租赁房屋在租赁期间发生所有权变动时其自愿放弃要求租赁房屋的受让人继续履行租赁合同的权利则应从其约定。

　第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同的情况下要求实际履行的承租人需要举证证明存在优先请求履行的要件事实。

　【说明】由于房屋租赁合同的签订与实际履行往往有一定的时间间隔当遇到房屋租金水平上涨等情况时会发生承租人再次把房屋租赁给其他出价更高者的情形如果数个有效租赁合同的承租人均要求合同的实际履行便产生争议。由于租赁标的只有特定的一个最终只能有一份合同得到实际履行。

　实践中 要求实际履行的承租人 应当举证证明相应租赁合同的签定、 履行等情况 符合 《租赁纠纷解释》第六条规定的履行序位条件和要求具有优先顺序请求履行的权利。具体讲就是要证明是否存在如下要件事实(1)是否已经合法占有租赁房屋。合法占有房屋说明租赁合同已经得到了实际履行若不肯定其第一履行顺序再逆转到初始状态会产生不必要的交易成本不符合经济原则。如存在占有要件事实应当赋予其最为优先的履行顺序。这里的“占有” 既包括直接占有还包括间接占有如承租人承租房屋后并未实际入住立即又转租给第三人的此时承租人仍符合已占有的要求。(2)是否已经办理登记备案手续。虽然备案与否不影响租赁合同的效力但备案制度一定程度上体现了公示功能使潜在的交易当事人能够方便获知有关不动产现状的清晰信息确保交易安全并起到了鼓励登记、维护诚信的作用。如不存在前述已占有房屋情形的已备案的合同应得到优先履行。(3)租赁合同是否成立在先。租赁合同关系属于债权范畴虽然从一般意义上讲债权平等性要求债权具有相对性但是这种平等性只是相对的在数个债权之间发生履行排斥时就要遵循民法的基本原则确定履行顺序对此《合同法》第六条就规定 “当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则” 。因此在不存在已占有房屋、合同已备案等情形时应当从维护诚信的角度出发赋予成立在先租赁合同的优先履行效力以维护房屋租赁市场的正常交易秩序。需要注意的是这里依据的标准是“合同成立在先” 而非“合同生效在先” 前者属于事实判断问题后者则往往属于法律价值判断问题以前者为标准较宜操作。

　第六条 承租人因死亡等原因无法继续租赁房屋第三人以共同居住人、个体工商户的共同

　经营人或者个人合伙的其他合伙人的名义主张按照原租赁合同租赁房屋的应当举证证明与承租人生前存在共同居住或共同经营的要件事实。

　【说明】出于维护稳定的租赁关系和市场秩序的需要承租人死亡后其他共同居住人或经营人的居住及经营利益也要加以考虑。第三人如能提供证据证明存在如下要件事实的就可以主张按照原租赁合同租赁房屋。

　1、存在与承租人生前共同居住的要件事实。一般来说在租赁合同的履行过程中承租人死亡的租赁合同应当终止但是在房屋租赁合同中由于与承租人实际共同居住的人多为其家属等关系较为亲近的人为了便利共同居住人的生活 《合同法》第二百三十四条规定与承租人生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。实质上共同居住人继续履行租赁合同并不会损害出租人的利益 反而会使出租方基于稳定的租赁关系获得稳定的租金收益相反如果终止租赁合同反而可能会损害出租人利益。这里需要注意如下几点(1)对于共同居住人的范围 《合同法》没有作出限制性规定第三人只要能够证明与承租人有密切关系、具有共同居住利益即可。(2)对于是否继续履行原租赁合同共同居住人有选择的权利也可以不同意继受原租赁合同。

　(3)共同居住人要求按照原租赁合同租赁房屋的权利 不是租赁权的继承而是租赁合同的概括继受并且是出于特殊保护需要而设的一种法定权利不需以出租人同意为前提。

　2、 存在与承租人生前共同经营个体工商或共同从事个人合伙的要件事实。

　随着经济社会的发展房屋租赁不再限于居住的需求有的是为了经营、生产等其他需要使用房屋的目的。实践中个体工商户或个人合伙中对外签定租赁合同的主体通常是个人很难将个人行为与个体工商户或个人合伙的利益分裂开来如果个人死亡后租赁合同即终止将严重影响个体工商的经营和发展对此 《租赁纠纷解释》第十九条规定承租人因死亡等原因无法继续租赁的个体工商户的共同经营人或者个人合伙的其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务。审理中要注意如下问题(1)除承租人事实死亡之外承租人宣告死亡、宣告失踪的也会产生租赁合同的概括继受。法律意义上“死亡” 不仅指客观事实上的死亡还包括宣告死亡。此外宣告失踪的目的就是要终止与其有关的民事法律关系的不稳定状态具体到租赁合同关系中通过租赁合同的继受可以及时结束租赁合同是否继续履行的不明状态 并及时保护其他共同经营人的利益。

　(2)承租人租赁房屋的目的应是为了个体工商户或个人合伙经营如果租赁双方事先约定房屋用途是居住其他共同经营人或合伙人就无权要求继受原来的租赁合同。

　第七条 承租人拖欠租金的出租人有权要求及时支付承租人对出租人主张租金的请求予以反驳的应当举证证明已支付租金的要件事实。

　【说明】租金的支付是承租人应负担的主要义务迟延交付租金的应负迟延履行债务的相应责任。出租人在提出主张租金的请求时不需要提供证据以证明对方未付租金因为未付租金的事实属于消极事实出租人很难对其举证相反如果承租人予以抗辩主张已支付租金的应就支付租金的积极事实进行举证。

　在判定该项义务履行情况时 要注意如下几点 (1)在因承租人自己主观原因而未对租赁房屋使用、收益的不能因此而免除其支付租金的义务(2)租赁期间承租人不能对租赁房屋继续使用、收益并具备法定或约定要件事实时承租人可以请求减少或免除租金。这里所说

　的“法定或约定要件事实” 主要包括不可抗力、出租人不及时维修保养租赁房屋等非承租人过错行为影响承租人正常支付租金的事由等。

　(3)约定分期支付租金的 承租人未按期支付的诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算适用一年的诉讼时效因为每期租金构成独立的债务。

　第八条 出租人要求对方承担损害赔偿责任的应当举证证明承租人存在未妥善使用和保管租赁房屋等情形的要件事实。

　【说明】根据《合同法》第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十二条规定承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物并应当妥善保管租赁物否则应当承担损害赔偿责任。妥善使用和保管义务的实质是“尽善良管理人之注意”义务。出租人主张损害赔偿责任的应当...

篇三：房屋租赁合同司法解释

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第十三章 租赁合同引例：张某建一砖窑 ， 出租给周某 。

　约定：租期1年 年 ， 每年1 万元 ，同时每年交砖4 万块 。

　第一年周某付了租金 ， 但砖未给 。

　张某要求第二年第一季度前给 ， 如还不给 ， 将解除合同 。

　周某主张租金有效 ， 砖的交付无效 。问题：

　1 1. . 砖应否交付 ？ 为什么 ？2. 张某是否有权解除合同 ？ 为什么 ？3 3. . 如果在租赁期间张某出卖砖窑 ， 周某有无优先购买权 ？4 4. . 如果周某擅自转租的 ， 出租人张某有何权利 ？

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第十三章 租赁合同引例分析：（ （1）

　）

　砖应当交付 。

　因为本案的 “ 砖 ” ， 实际上是租金的特殊表现 。（ （2）

　）

　张某有权解除合同 ， 他已经履行了催告程序 。（ （3）

　）

　周某并无优先购买权 ， 因为只有房屋的承租人才有优先购买权 。

　砖窑并非房屋 。（ （4）

　）

　如果周某擅自转租 ， 出租人张某可以通知周某解除租赁合同 ， 也可以主张转租合同无效 。

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第十三章 租赁合同本章学习目标通过学习本章 ， 你应该能够：1 1. . 理解租赁合同的概念；2 2. . 理解租赁合同的法律特征；3 3. . 了解租赁合同当事人的权利和义务；4 4. . 了解租赁合同的特殊效力 。

　第十三章 租赁合同第三节 租赁合同的特殊效力第二节 租赁合同当事人的权利义务第一节 租赁合同概述第十三章 练习题

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第一节 租赁合同概述一 、 租赁合同的概念和特征：（ 一 ）

　租赁合同的概念“ 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用 、 收益 ， 承租人支付租金的合同 ”（ 《 合同法 》 第 212 条 ）

　。

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第一节 租赁合同概述学生提问：承租人转租的 ， 是用益租赁吗 ？—— 转租涉及两个合同 ， 甲把房屋出租给乙 ， 乙经过甲的同意 ， 转租给丙 。

　甲 、 乙之间是用益租赁 ，因为乙可以收取租金 （ 法定孳息之一种 ）

　。

　丙不得转租 ， 只能自己使用 ， 乙 、 丙之间是使用租赁 。

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第一节 租赁合同概述（ 二 ）

　租赁合同的法律特征1. 租赁合同是转移使用权 、 收益权的合同2. 租赁合同是诺成合同 、 双务合同 、 有偿合同二 、 租赁合同的种类和形式根据租赁是否确定日期以及6 个月以上的租赁是否采用了书面形式 ， 可以分为定期租赁和不定期租赁 。

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第一节 租赁合同概述学生提问：有的当事人在租赁合同中约定：

　“为 租期为20年 ， 到期自动续展20年 年 。

　” 此约定是否有效 ？—— 约定 “展 自动续展20年 年 ” ， 是规避法律的行为 ， 租赁合同的期限等于约定了40年 年 。

　自动续展的约定无效 。

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第二节 租赁合同当事人的权利义务一 、 出租人的权利义务：（ 一 ）

　收取租金及请求返还原物的权利（ 二 ）

　租赁物的交付及保持义务（ 三 ）

　维修义务

　参考案例13 —1

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第二节 租赁合同当事人的权利义务

　（四）权利瑕疵担保义务例 参考案例 13- -2 2合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第二节 租赁合同当事人的权利义务

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第二节 租赁合同当事人的权利义务—— 张甲应当承担权利瑕疵担保责任 。

　我国 《 物权法 》 第 190 条规定：

　“ 订立抵押合同前抵押财产已出租的， 原租赁关系不受该抵押权的影响 。

　抵押权设立后抵押财产出租的 ， 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 。

　”本案属于 “ 租赁不破抵押 ” 的情况 ， 因为是在房屋抵押登记后才出租的 ， 不能对抗抵押权人 。

　李乙有权只支付一半的租金 ， 有其他损失的 ， 还可以请求赔偿 。

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第二节 租赁合同当事人的权利义务二 、 承租人的权利义务：（ 一 ）

　按约定使用与按性质使用例 参考案例 13-3—— 乙只能按租赁物的性质使用 ， 即只能用于生活居住 ， 不能用于经营 （ 作为商店门脸 、 工厂车间 、 货物仓库等 ）

　。

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第二节 租赁合同当事人的权利义务（ 二 ）

　妥善保管的义务（ 三 ）

　不任意改善 、 增设的义务（ 四 ）

　租金支付义务（ 五 ）

　返还租赁物义务（ 六 ）

　收益权

　例 参考案例 13- -4 4合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第二节 租赁合同当事人的权利义务

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第三节 租赁合同的特殊效力一 、 转租的规则：（ 一 ）

　转租的含义（ 二 ）

　转租的条件

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第三节 租赁合同的特殊效力例 参考案例 13- -5 5

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第三节 租赁合同的特殊效力——（ （1）

　）

　乙与丙是转租关系 ， 甲方已经默示地同意 ， 这组合同有效 。

　本案不是承租权的转让 ， 因为甲没有使乙从债的关系中解脱的意思 ， 乙也没有脱离债的关系的意思 。

　转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；转让是承租人退出租赁关系 ， 由出租人与第三人发出租赁关系 。（ （2）

　）

　丙直接把租金交给甲 ， 属于 《 合同法 》第 第65 条规定的 “ 由第三人履行 ” 。

　如果丙不交 ， 则应当由乙向甲承担责任 。

　丙以自己的名义给甲写了欠条 ， 属于并存的债务承担 。

　丙与乙就10 万元向甲承担连带责任 。（ （3）

　）

　甲与丙之间的“ 防火协议 ” ， 是关于附随义务的约定 ， 因此不影响本案转租的事实 ， 不能以此认定是承租权的转让 。

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第三节 租赁合同的特殊效力（ 三 ）

　转租产生的损失（ 四 ）

　出租人的选择权二 、 所有权变动不破租赁的规则三 、 房屋共同居住人的继续承租权四 、 房屋承租人的优先购买权

　题 参考试题 （ （2002 年司法试卷三多项选择第32 题）合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第三节 租赁合同的特殊效力某甲将私房2 间出租给某乙 ， 租期为2年 年 ， 在租期内 ， 某甲又与某丙签订了私房2 间的买卖合同 。

　下列论述中正确的是：A. 某甲与某丙所签订的合同无效 ， 因为某甲未取得某乙的同意B. 某甲应当提前3 个月通知某乙房屋将要出售C. 某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋D. 如果某丙购得了房屋 ， 则其有权决定原甲 、 乙之间的房屋租赁合同是否继续执行—— 应当选择BC

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第三节 租赁合同的特殊效力（ （1）

　）

　《 民通意见 》第 第118 条规定：

　“ 出租人出卖出租房屋 ， 应当提前3 个月通知承租人 ， 承租人在同等条件下 ， 享有优先购买权 ， 出租人未按此规定出卖房屋的 ， 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效 。

　”故选择B， ， 排除A。

　。（ （2）

　）

　依据 《 合同法 》第 第230 条选择C。

　。（ （3）

　）

　根据所有权变动不破租赁的规则 ， 排除D。

　。

　一 、 名词解释租赁合同（ 房屋承租人 ）

　优先购买权二 、 思考题1 1. . 出租人的主要义务是什么 ？2 2. . 承租人的主要权利有哪些 ？3 3. . 试述所有权变动不破租赁的规则 。合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第十三章 练习题

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第十三章 练习题三 、 案例分析2008 年1月 月 ，屋 甲租给乙房屋3间 间 ， 双方在签订的租赁合同中 ， 没有约定维修义务 。

　租期为25年 年。

　。2009 年4月 月 ， 由于自然原因 ， 屋顶发生毁坏 ， 维修了3 3 个月 。

　其间 ， 乙另觅房屋搬出居住 ，3 3 个月后搬回 。

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第十三章 练习题问题：（ （1）

　）

　租赁合同效力如何 ？（ （2）

　）

　维修费应当由谁负担 ？（ （3）

　）的 出租人主张维修的3 个月应照常交付租金 ，承租人主张合同期满可顺延3 个月或扣除3 个月租金 。谁的主张正确 ？

　合 同 法 法 第 （第 四 四 版）第十三章 练习题示 分析要点提示 ：（ （1）

　）

　租赁合同部分无效 ， 有效期缩短至20年 年 。（ （2）

　）

　维修非应当由出租人负担 。（ （3）

　）

　承租人主张正确 。

　若顺延 ，自 自20 年起顺延3 个月 。

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