房地产的成本如何算10篇房地产的成本如何算 北京建龙重工集团有限公司制度编号: F2256制度页数: 共9页编 制: 王凤臣 徐开强审 核: 杜明批 准: 张志祥发布日期: 20下面是小编为大家整理的房地产的成本如何算10篇,供大家参考。
篇一:房地产的成本如何算
建龙重工集团有限公司制度编号:F2256制度页数:
共9页编
制:
王凤臣
徐开强审
核:
杜明批
准:
张志祥发布日期:
2011年3 月
9 日生效日期:
2011年3 月
9 日房地产成本核算办法主办单位:
总裁室财务管理组一 一 一总
则一 一 一 为规范房地产开发企业成本核算工作, 健全成本核算体系, 提高成本核算质量,为公司生产经营决策、 业绩考核和成本控制提供客观、 准确、 可比的成本信息, 根据财政部颁布的《企业会计准则》、 《房地产开发企业会计制度》和集团颁布的《财务管理规则》, 特制定本办法。
一 一 一 本办法适用于北京建龙重工集团有限公司所属的各房地产子公司的成本核算。一 一 一成本核算原则一 一 一 实际成本计价原则。
在成本核算中所耗费的材料按实际价格采用移动加权平均法计入成本。一 一 一 成本分期。
成本核算应采用与会计核算一致的分期。
所有成本数据截止时点为每月 最后一日24点。一 一 一 一贯性原则。
在成本核算过程中根据工艺特点和管理需要所设定的成本核算对象、 成本核算方法、 费用分配方法一经确定不得随意变更, 如确需变更, 应报财务管理组和财务部会批, 并征得国家规定的相关机构同意。
一 一 一成本核算的基本程序一 一 一成本核算的基本程序:1 根据成本核算对象的确定原则和项目 特点, 确定成本核算对象;2 按成本核算及管理的要求, 设置有关成本核算会计科目 和账簿, 按成本核算对象归集开发成本费用;3 按受益原则和配比原则, 确定应分配的成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、 标准;4 将需分配的开发成本费用按确定的方法、 标准在各成本核算对象之间进行分配;5 编制项目 开发成本计算表, 计算各成本核算对象的开发总成本;6 正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本, 分别结转完工开发产品成本, 按建筑面积计算完工产品单位成本;7 正确划分可售面积、 不可售面积, 根据有关规定分别计算可售面积、 不可售面积应负担的成本, 按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本;8 编制成本报表, 根据成本管理和核算要求, 反映各成本核算对象的成本情况。一 一 一成本核算对象确定原则一 一 一成本核算对象是指为归集和分配开发项目 在开发、 建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目 , 成本核算对象一般应在开工之前确定, 一经确定不得随意改变, 不得互相混淆。一 一 一成本核算对象的确定原则如下:1 可否销售原则:
开发项目 能够对外经营销售的, 应作为独立的成本对象进行成本核算; 不能对外经营销售的, 可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
2 分类归集原则:
对同一开发地点、 竣工时间相近、 结构类型没有明显差异的群体开发项目 , 可作为一个成本对象进行核算。3 功能区分原则:
开发项目 某组成部分相对独立, 且具有不同使用功能时, 可以作为独立的成本对象进行核算。4 定价差异原则:
开发项目 因其类型或功能等不同而导致其建造成本出现较大差异的, 要分别作为成本对象进行核算。5 成本差异原则:
开发项目 因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的, 应分别作为成本对象进行核算。6 权益区分原则:
开发项目 属于受托代建的或多方合作开发的, 应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。一 一 一成本项目 及其核算范围一 一 一开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
成本项目 包括:
土地征用费及拆迁补偿费、 前期工程费、 建筑安装工程费、 基础设施建设费、 公共配套设施费及开发间接费用。一 一 一土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用。一 一 一 一前期工程费是指在取得土地开发权之后、 产品开发前期发生的各项费用。一 一 一 一建筑安装工程费是指项目 开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目 内的各项费用 (含设备费、 出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费), 有甲供材料、 设备的, 还应包括相应的甲供材料、 设备费。
发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。一 一 一 一基础设施建设费是指项目 开发过程中发生的小区内、 建筑安装工程施工图预算项目 之外的道路、 供电、 供水、 供气、 供热、 排污、 排洪、 通讯、 照明、绿化等基础设施工程费用, 红线外两米与大市政接口的费用, 以及向水、 电、 气、热、 通讯等大市政公司交纳的费用。
一 一 一 一公共配套设施费是指房屋开发过程中发生的、 独立的、 非营利的,且产权属于全体业主的, 开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的、 或无偿赠与地方政府、 政府公用事业单位的公共配套设施支出。一 一 一 一开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位在现场设立管理机构为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。一 一 一成本数据的确认及分配一 一 一 一凡能够明确归属某核算对象的成本费用, 发生时直接计入该产品成本, 涉及多个产品的, 分配计入成本。一 一 一 一土地征用费及拆迁补偿费的确认与分配无法直接归属成本核算对象时, 可通过“开发成本—某土地开发—土地征用费及拆迁补偿费”科目 归集, 再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本; 也可以直接分配计入“开发成本—有关成本核算对象—土地征用费及拆迁补偿费”。
分配方法为:1 按土地面积计征地价、 进行补偿、 缴纳市政配套费时需区分批别分期进行建设的情况下:
先将直接归属各地块的地价和拆迁补偿费按该地块内各小区占地面积比例进行分配; 再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费, 按小区内房屋等成本核算对象和道路、 广场等公用场所的占地面积进行直接分配; 然后将分配到小区内道路、 广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费, 按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配, 计入房屋等成本核算对象的开发成本; 房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数, 即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费;不需区分批别进行建设的情况下:
将公用占地面积先分配到房屋等成本核算对象的占地面积上, 房屋等成本核算对象自身的占地面积加分配的公用占地面积, 再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。2 按建筑面积计征(或补偿)时:不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目 内的费用, 均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分配。
一 一 一 一前期工程费的确认与分配无法直接归属成本核算对象时, 可通过“开发成本—前期工程费”科目 归集, 再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目 。一 一 一 一建筑安装工程费的确认与分配1 一般应在与承包单位进行工程价款结算时, 按承包单位根据当月 完成的工作量提出, 经甲方审定、 双方确认的工程价款等方法, 直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目 ;2 预付给承包单位的工程款和备料款, 不能直接作为建筑安装工程费支出, 计入“开发成本”科目 , 应先在“预付账款—预付承包单位款”科目 核算, 待工程价款结算时, 再从实际应付工程款中扣回;
3 对几个工程一并招标出包且按标价结算的, 应在工程完工结算工程价款时, 按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例, 计算各自的标价即实际建筑安装工程费。
根据经计算得出的建筑安装工程费, 计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目 。
计算公式为:
一 一 一 一基础设施建设费的确认与分配无法直接归属成本核算对象时, 可通过“开发成本—基础设施建设费”科目 归集, 待基础设施建设完毕后, 将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施建设费”成本项目中。一 一 一 一 一公共配套设施费的确认与分配1 公共配套设施费发生时, 应先由“开发成本—公共配套设施费”成本科目 进行归集, 待公共配套设施完工后, 再按房屋等成本核算对象的建筑面积, 分配计入房屋等成本核算对象的成本项目 ;2 先开发房屋后建公共配套设施, 或房屋等开发产品已开发完工移交或出售, 而公共配套设施尚未全部完工的情况下:
1) 可按公共配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提, 并归集在“开发成本—公共配套设施费”科目 的相应成本项目 , 再按房屋等成本核算对象的建筑面积, 分配计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目 。
预提数与实际数的差额, 应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目;2) 如果预提的公共配套设施费含有多种配套设施项目 , 应在每项配套设施完工时, 逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目 ,不得等全部配套工程竣工后一次调整;3 凡是能有偿转让的公共配套设施(包括经营性和非经营性的)支出, 不得计入房屋等成本核算对象的成本, 能有偿转让的公共配套设施应分配的其他公共配套设施费, 应计入其开发成本的“开发成本—某配套设施—公共配套设施费”项目 中。一 一 一 一 一开发间接费的确认与分配1 应先通过“开发间接费”科目 归集, 于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目 的各成本核算对象, 一般不得以计划数计入开发成本。
如根据开发特点, 确需采取预提开发间接费办法时, 预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、 留作自用的固定资产, 均不分配开发间接费。如果有周转房, 每月 应计入开发间接费的周转房摊销, 可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销, 并按周转房造价3%计算残值。2 关于借款费用资本化 借款费用资本化的期限:
可自房地产产品开发投入起至完工交付时止, 开发商主动实施的停工期间不包括在内;可资本化的借款费用包括:
与开发项目 直接相关的借款利息支出、 汇兑损失、 债券溢价, 减去债券折价、 利息收入、 汇兑收益以及借款到位后、 使用前的其他投资收益, 如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。
可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等;
3 可确定借款用途并专款专用的, 可将借款费用直接计入受益的成本核算对象; 不能分清具体用途的借款费用, 可采用各项目 累计投资额、 各项目 缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分配; 如果一次性利息数额较大时, 也可先通过“待摊费用”归集后, 再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。计算公式为:一 一 一成本报表一 一 一 一 一
公司按月 编制成本报表。
(模板见附表一、 附表二)一 一 一 一 一
成本报表于每月 6日前上报集团公司财务部。一 一 一附
则一 一 一 一 一
本办法自发布之日起执行。
一 一 一 一 一
本办法由总裁室财务管理组负责解释和修订。
附件一
房地产开发成本计算单——总表(在开发及已开发完成)
表号:
F225601编制单位:开发项目 :
单位:元序号一项目 名称本期发生累计成本土地征用费及拆迁补偿费 1.1土地取得价款拆迁补偿费征地费…小计前期工程费勘测、 设计费三通一平费行政及经营性收费…小计建筑安装工程费土建工程费安装工程费装修工程费…小计基础设施建设费供电工程费供水工程费天然气工程费…小计公共配套设施费 1.2 1.3 1.4
二 2.1 2.2 2.3 2.4
三 3.1 3.2 3.3 3.4
四 4.1 4.2 4.3 4.4
五 5.1学校居委会地下普通车库…小计开发间接费现场管理费利息资本化物业管理完善费…小计合计 5.2 5.3 5.4
六 6.1 6.2 6.3 6.4
七 财务负责人:
审核人:
制表人:
附件二
房地产开发成本计算单——细分类(在开发及已开发完成)表号:
F225602编制单位:开发项目 -细分类:
单位:元可售面积(m2):序号一项目 名称本期发生累计成本土地征用费及拆迁补偿费 1.1土地取得价款拆迁补偿费征地费…小计前期工程费勘测、 设计费三通一平费行政及经营性收费…小计建筑安装工程费土建工程费安装工程费装修工程费…小计基础设施建设费供电工程费供水工程费天然气工程费…小计公共配套设施费 1.2 1.3 1.4
二 2.1 2.2 2.3 2.4
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篇二:房地产的成本如何算
么是房地产成本房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象, 以正常生产经营活动为前提, 根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类, 可以分为采购成本、 开发成本和经营成本。
由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。
购入物资的采购成本包括:
(1)
买价; (2)
运杂费; (3)
流通环节交纳的税金、 外汇价差; (4)采购保管费, 即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、 供应和保管过程中发生的各项费用。
其中第(1)
、 (3)
项应直接计入材料物资的采购成本。
不能分清负担对象的, 按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准, 分摊计入各有关材料物资的采购成本。
采购保管费一般应先通过采购保管费科目 核算,月终采用实际分配率或计划分配率分配计入各材料物资的采购成本。
由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。
开发成本汇聚了企业在开发房屋、 土地、 配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。
通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、 房屋、 配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用, 包括土地使用和拆迁补偿费、 前期工程费、 基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。
企业发生的各项费用属于直接费用的, 直接计入开发成本账户; 应由开发产品负担的间接费用, 应先在开发间接费账户进行归集, 月末, 再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。
由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。
通过设置经营成本账户核算企业对外转让、 销售、 结算和出租开发产品等应结转的经营成本, 按照经营成本的种类, 还可以设置土地转让成本、 商品房销售成本、 配套设施销售成本、 代建工程结算成本、 出租产品经营成本等明细科目。
出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。
除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外, 商品房销售成本、 配套设施销售成本、土地转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上一致。
[编辑] 房地产成本的组成
1、 土地费用
土地费用包括城镇土地出让金, 土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种:
协议出让, 招标出让, 拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧, 通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中, 土地费用约占 20%, 并有进一步上升的趋势。
2、 前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划, 设计费, 可行性研究费, 地质勘查费以及“三通一平” 等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过 6%。
3、 建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程, 设备及安装工程费用等, 又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看, 约占整个成本的 40%左右。
4、 市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路, 自来水, 污水, 电力, 电信, 绿化等的建设费用。
公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校, 幼儿园, 医院, 派出所等)
和各种营利性的配套设施(如粮店,菜市场等商业网点)
等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站, 变电室, 自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中, 该项目所占比例较大, 我国一般在 20% ~30%左右。
5、 管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用, 它包括管理人员工资, 差旅费, 办公费, 保险费, 职工教育费, 养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小, 一般不会超过 2%。
6、 贷款利息
房地产因开发周期长, 需要投资数额大, 因此必须借助银行的信贷资金, 在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
但它的大小与所开发项目的大小, 融资额度的多少有密切关系, 所以占成本构成比例相对不稳定。
7、 税费
税费包含两部分:
一部分是税收, 与房地产开发建设有关的税收包括房产税, 城镇土地使用税, 耕地占有税, 土地增值税, 两税一费(营业税, 城市维护建设税和教育费附加)
, 契税, 企业所得税, 印花税, 外商投资企业和外国企业所得税等; 另一部分是行政性费用, 主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用, 项目繁多且不规范。
包括诸如征地管理费, 商品房交易管理费, 大市政配套费, 人防费, 煤气水电增容费, 开发管理费等。
在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大, 一般在 15%~25%左右。
8、 其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。
它主要包括销售广告费, 各种不可预见费等, 在成本构成中一般不会超过 10%。
[编辑] 房地产成本会计的具体工作
一、 首先要弄清房地产成本的组成。
二、 要掌握开发成本核算的项目。
开发成本的核算项目有:
1、 土地征用及拆迁补偿费:
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、 安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费, 或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、 前期工程费:
指土地、 房屋开发前发生的规划、 设计、 可行性研究以及水文地质勘察、 测绘、 场地平整等费用。
3、 基础设施费指:
土地、 房屋开发过程中发生的供水、 供电、 供气、 排污、排洪、 通讯、 照明、 绿化、 环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、 建筑安装工程费:
指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、 配套设施费:
指在开发小区内发生, 可计入土地、 房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用, 如钢炉房、 水塔、 居委会、 派出所、 幼托、 消防、自行车棚、 公厕等设施支出。
6、 开发间接费:
指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用, 包括现场管理机构人员工资、 福利费、 折旧费、 修理费、 办公费、 水电费、 劳动保护费、 周转房摊销等。
三、 正确核算区分开发成本和期间费用
1、 房地产开发企业的开发成本, 相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本, 还要计算开发企业 (公司本部)
行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、 财务费用, 以及为销售、 出租、 转让开发产品而发生的销售费用。
2、 管理费用、 财务费用和销售费用, 也叫期间费用。
它们绝大部分都是经营期间的费用开支, 与开发工程量的关系并不十分密切, 如果将期间费用计入开发产品成本, 在开发产品开发和销售、 出租、 转让不同步的情况下, 就会增加开发产品的成本, 特别是在开发房地产滞销时期, 将滞销期间发生的管理费用、 财
务费用和销售费用计入当期开发产品成本, 就会使企业造成大量的潜亏, 不能及时反映企业的经营状况。
同时, 将期间费用计入开发产品成本, 不但要增加核算的工作量, 也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。
3、 因此, 现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益, 不再计入开发产品成本, 也就是说, 房地产开发企业开发产品只计算开发成本, 不计算完全成本。
[编辑] 房地产成本的核算
[编辑]
一、 开发成本的核算
(一) 、 房地产开发成本的组成内容
为了加强开发产品成本的管理, 降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动, 提高企业经济效益, 必须正确核算开发产品的成本, 在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本, 必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途, 可分为如下四类:
1、 土地开发成本:
指房地产开发企业开发土地(即建设场地)
所发生的各项费用支出。
2、 房屋开发成本:
指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、 出租房、周转房、 代建房等)
所发生的各项费用支出。
3、 配套设施开发成本:
指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、 不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4、 代建工程开发成本:
指房地产开发企业接受委托单位的委托, 代为开发除土地、 房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本, 在核算上将其费用分为如下六个成本项目:
1、 土地征用及拆迁补偿费或批租地价:
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用, 包括征地费、 安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费, 或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、 前期工程费:
指土地、 房屋开发前发生的规划、 设计、 可行性研究以及水文地质勘察、 测绘、 场地平整等费用。
3、 基础设施费指:
土地、 房屋开发过程中发生的供水、 供电、 供气、 排污、排洪、 通讯、 照明、 绿化、 环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、 建筑安装工程费:
指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、 配套设施费:
指在开发小区内发生, 可计入土地、 房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用, 如钢炉房、 水塔、 居委会、 派出所、 幼托、 消防、自行车棚、 公厕等设施支出。
6、 开发间接费:
指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用, 包括现场管理机构人员工资、 福利费、 折旧费、 修理费、 办公费、 水电费、 劳动保护费、 周转房摊销等。
从上可以看出:
构成房地产开发企业产品的开发成本, 相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)
行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、 财务费用, 以及为销售、 出租、 转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、 财务费用和销售费用, 也叫期间费用。
它们绝大部分都是经营期间的费用开支, 与开发工程量的关系并不十分密切, 如果将期间费用计入开发产品成本, 在开发产品开发和销售、 出租、 转让不同步的情况下, 就会增加开发产品的成本, 特别是在开发房地产滞销时期, 将滞销期间发生的管理费用、 财务费用和销售费用计入当期开发产品成本, 就会使企业造成大量的潜亏, 不能及时反映企业的经营状况。
同时, 将期间费用计入开发产品成本, 不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。
因此, 现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益, 不再计入开发产品成本, 也就是说, 房地产开发企业开发产品只计算开发成本, 不计算完全成本。
(二) 、 房地产开发成本核算程序
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配, 最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。
其一般程序是:
1、 归集开发产品费用
由于开发规模的不同, 房地产开发的成本归集对象也是不同的。
对于小规模的开发, 如单幢或几幢房屋的开发, 这个问题比较容易解决, 可以将全部开发量作为成本归集对象, 设立一个成本核算单位。
但是对大规模的开发, 如街坊改造
或小区开发, 就必须科学地确定成本归集对象。
在这种情况下, 成本核算不能过细(台以单幢为单位)
, 因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋, 这样做势必会增加工作量, 使核算工作繁琐化。
相反, 成本核算也不能简单地以小区为核算单位, 因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的, 这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。
本文以为:
应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据, 对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块, 便于费用的归集和成本结算, 充分发挥成本核算的作用。
(1)
在项目开发中发生的各项直接开发费用, 直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本” 总分类账户和明细分类账户, 贷记有关账户。
(2)
为项目开发服务所发生的各项开发间接费用, 可先归集在“开发间接费” 账户, 即借记“开发间接费” 总分类账户和明细分类账户, 贷记有关账户。
(3)
将“开发间接费” 账户归集的开发间接费, 按一定的方法分配计入各开发成本核算对象, 即借记“开发成本” 总分类账户和明细账户, 贷记“开发间接费” 账户。
通过上述程序, 将应计人各成本核算对象的开发费用, 归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、 正确划分成本项目
客观地反映产品成本的结构, 便于分析研究降低成本的途径。
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篇三:房地产的成本如何算
产开发企业的成本的核算大连普湾房地产开发有限公司内训资料
2020/4/9 1
开发产品成本的构成
2020/4/9 2
各类开发成本内容
指 为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容:
1 1 、 土地征用 费:支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,缴纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
2 2 、 拆迁 补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账,分别冲减有关成本。
3 3 、 市政 配套费:指向政府部门缴纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。
4 4 、 其他 :如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。
1 2 3 4 5 6 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 2020/4/9 3
各类开发成本内容
指在 取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容:
1 1 、 项目 整体性批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
2 2 、 规划 设计费:项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费。
3 3 、 勘测 丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
、
4 4 、 “ 三通一平 ” 费:接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。
5 5 、 临时 设施费:工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。
6 6 、 预算 编审费:支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
7 7 、 其他 :包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。
1 2 3 4 5 6 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 2020/4/9 4
各类开发成本内容
指项目 开发过程中发生的小区内、 建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用, 红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通信等大市政公司缴纳的费用。主要包括以下内容:
1 1 、 道路 工程费:小区内道路铺设费。
2 2 、 供电 工程费:变(配)电设备的购置费,设备安装及电缆铺设费,供(配)电贴费、电源建设费,缴纳的电增容费等
3 3 、 给 排水工程费:自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用,以及向自来水公司缴纳的水增容费等。
4 4 、 煤气 工程费:煤气管道的铺设费、增容费、集资费,煤气配套费,煤气发展基金、煤气挂表费等。
5 5 、 供暖 工程费:暖气管道的铺设费、集资费。
6 6 、 通信 工程费:电话线路的铺设、电话配套费,电话电缆集资费,缴纳的电话增容费等。
7 7 、 电视 工程费:小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应缴纳的有关费用。
8 8 、 照明 工程费:小区内路灯照明设施支出。
9 9 、 绿化 工程费:小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出;绿地建设费。
10 、 环卫 工程费:指小区内的环境卫生设施支出,如垃圾站(箱)、公厕等支出。
11 、 其他 :小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。
1 2 3 4 5 6 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 2020/4/9 5
各类开发成本内容
指项目开发过程中发生的 列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费),有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。建筑安装工程费主要包括以下内容:
1 1 、 土建 工程费:包括基础工程费、主体工程费。有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费。
2 2 、 安装工程 费:包括电气(强电)安装工程费、电讯(弱电)安装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费。上述各项如有甲供材料、设备,还应分别包括相应的甲供材料、设备费。
3 3 、 装修 工程费:内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨篷等的装修费,有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费。
4 4 、 项目 或工程监理费:指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
5 5 、 其他 :工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费(零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的,应按从属主体原则归类计人上述相应费用中),现场垃圾清运费、工程保险费等。
1 2 3 4 5 6 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 2020/4/9 6
各类开发成本内容
指房屋开发过程中,根据有关法规, 产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目,具体核算内容可区别以下情况:
1 1 、 在 开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。
2 2 、 在 开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
3 3 、 开发 小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用。
4 4 、 对于 产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算。
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各类开发成本内容
1 2 3 4 5 6 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 指房地产开发企业 内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括:
1 1 、 现场 管理费用:内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费,修理费,办公费,办公用水电费,差旅费,市内交通费,运输费,通信费,业务交际费,劳动保护费,低值易耗品摊销,周转房摊销等。
2 2 、 利息 并借款费用:直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益的净额。
3 3 、 物业管理 基金、公建维修基金或其他专项基金:按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
4 4 、 质检 费:包括按规定支付给质检部门的质量检验费,项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
5 5 、 其他 :项目交付使用后发生的,按规定或协议应由开发商承担,补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差,以及其他应计入开发间接费的费用。
2020/4/9 8
土地开发成本的核算 —— 归集原则
1 1 、 商品性土地:
为了转让、出租而开发的商品性土地
2 2 、 自用性土地:
为了开发商品房、出租房而开的自用土地
原则:单独计算
原则:区别情况
1 1 、 能分清负担对象:直接计入房屋与配套成本
2 2 、 多个房屋及大型配套:先单独,完成后再分配
3 3 、 尚无房屋建设规划:单独计算
4 4 、 综合性及暂无具体用途:单独计算
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土地开发成本的核算 —— 核算过程
开发成本 —— 土地开发成本
开发成本 —— 房屋(配套设施)开发成本
1 1 、 费用发生时,商品性土地直接计入,对于自用性土地不能直接计入房屋开发成本的,也可暂记在此。
1 1 、 费用发生时,能直接计入房屋开发成本的,可记在此。
开发成品
2 2 、 由开发成本 —— 土地开发成本转入
转出
销售
转出
完工转入
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土地开发成本的核算 —— 典型案例
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土地开发成本的核算 —— 典型案例
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土地开发成本的核算 —— 典型案例
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土地开发成本的核算 —— 典型案例
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土地开发成本的核算 —— 典型案例
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房屋开发成本的核算 —— 核算内容
1 2 3 4 5 6 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 一级科目:
开发成本 二级科目:房屋开发成本 2020/4/9 16
篇四:房地产的成本如何算
产成本核算主 讲:汤国梅
主要内 容 一、 成本核算概述一、 成本核算概述二、 成本项目三、 竣工决算四、 计税成本五、 成本计算 二、 成本项目 三、 竣工决算 四、 计税成本 五、 成本计算2
成本核算程序 1 1、 确定成本核算对象、 确定成本核算对象确定成本项目归集开发成本分配开发成本 2 2、 、 确定成本项目 3 3、 、 归集开发成本 4 4、 、 分配开发成本3
核算对象 开发成本核算对象, 是指在进行成本核算时,开发成本核算对象, 是指在进行成本核算时,归集和分配开发成本而确定的成本承担者。归集和分配开发成本而确定的成本承担者。 由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建4设规划以及土地使用规划的要求, 在特定的固设规划以及土地使用规划的要求, 在特定的固定地点进行开发经营的。
因此应结合开发项目定地点进行开发经营的。
因此应结合开发项目的地点、 用途、 结构、 装修、 层高、 施工队伍的地点、 用途、 结构、 装修、 层高、 施工队伍等因素, 按照下列原则, 选择成本核算对象:等因素, 按照下列原则, 选择成本核算对象:
核算对象 成本对象确定原则如下:成本对象确定原则如下: (一)
可否销售原则。(一)
可否销售原则。(二)
分类归集原则。(二)
分类归集原则。(三)
功能区分原则。(三)
功能区分原则。(四)
定价差异原则。(四)
定价差异原则。(五)
成本差异原则。(五)
成本差异原则。(六)
权益区分原则。(六)
权益区分原则。 5
核算对象(续) 1 1. 一般的开发项目 , 以每一独立编制的概算或. 一般的开发项目 , 以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2 2. 同 一开发地点、 结构类型相同 的群体开发项. 同 一开发地点、 结构类型相同 的群体开发项目 , 开竣工时间相近、 由同 一施工单位施工的,目 , 开竣工时间相近、 由同 一施工单位施工的,目 , 开竣时间相近目 , 开竣时间相近可以并为一个成本核算对象可以并为一个成本核算对象6由同由同施施单位施单位施的,的, 3 3. 对于个别规模较大、 工期较长的开发项目 ,. 对于个别规模较大、 工期较长的开发项目 ,可以结合经济责任制的需要, 按开发项目 的一可以结合经济责任制的需要, 按开发项目 的一定区域和部位, 划分成本核算对象。定区域和部位, 划分成本核算对象。
成本项目 房地产开发企业的成本项目 , 是指房地产房地产开发企业的成本项目 , 是指房地产开发企业在组织成本核算时, 按照经济用开发企业在组织成本核算时, 按照经济用途进行分类所确定的费用项目 , 具体包括途进行分类所确定的费用项目 , 具体包括以下六个项目 :以下六个项目 :7 土地征用及拆迁费、 前期工程费、 建筑安土地征用及拆迁费、 前期工程费、 建筑安装工程费、 基础设施建设费、 公共配套设装工程费、 基础设施建设费、 公共配套设施费和开发间接费等。施费和开发间接费等。
成本项目(续) 1 1、 土地开发成本:
土地征用、 土地开发成本:
土地征用及拆迁费、 前期工程费及拆迁费、 前期工程费房屋开发成本房屋开发成本 2 2、 房屋开发成本:
建筑安装、 房屋开发成本:
建筑安装费、 基础设施建设费、 公共配费、 基础设施建设费、 公共配套设施费套设施费、 开发间接费用 2 2建筑安装建筑安装 3 3、 开发间接费用8
土地购置费用 土地征用及拆迁费是指为征用土地所土地征用及拆迁费是指为征用土地所发生的各项费用, 包括土地出让金、发生的各项费用, 包括土地出让金、劳动力安置费劳动力安置费劳动力安置费、 青苗补偿费、 土地补劳动力安置费、 青苗补偿费、 土地补青苗补偿费青苗补偿费土地补土地补9偿费、 拆迁补偿费、 安置动迁用房支偿费、 拆迁补偿费、 安置动迁用房支出以及其他因征用土地而发生的费用出以及其他因征用土地而发生的费用(包括耕地占 用税)
。(包括耕地占 用税)
。
拆迁安置的特殊考虑 1 1、 拆迁安置返还的面积内 房屋按照成本、 拆迁安置返还的面积内 房屋按照成本价计征营业税, 即不确认安置差价价计征营业税, 即不确认安置差价 2 2、 拆迁安置返还的超面积房屋按照同 期、 拆迁安置返还的超面积房屋按照同 期售价计征营业税, 即需要确认安置差价售价计征营业税, 即需要确认安置差价1 0 注:
拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值注:
拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值
拆迁安置的特殊考虑(续1) 国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发《业务企业所得税处理办法业务企业所得税处理办法》 》 的通知知 [2009] 31[2009] 31号号 注拆迁时确认了 拆迁建筑物的增值注拆迁时确认了 拆迁建筑物的增值 注:
拆迁时确认了 拆迁建筑物的增值, 按注:
拆迁时确认了 拆迁建筑物的增值, 按照增值后的金额计入到开发成本照增值后的金额计入到开发成本以拆迁资产的增值是否实现为标准《房地产开发经营房地产开发经营的通按按1 1 以拆迁资产的增值是否实现为标准 不论是否开工建设, 土地成本均属于存货, 不允许摊销不论是否开工建设, 土地成本均属于存货, 不允许摊销
拆迁安置的特殊考虑(续2) 中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条明确指出, “因国家建设需要第八条明确指出, “因国家建设需要依法征用、 收回的房地产” , “免征依法征用、 收回的房地产” , “免征土地增值税”土地增值税”土地增值税”土地增值税” 20082008关于土地使用者将土地使用权归还关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知给土地所有者行为营业税问题的通知1 2
拆迁安置的特殊考虑(续3) 对于搬迁收入是否需要计算营业税的对于搬迁收入是否需要计算营业税的问题, 国家税务总局没有明确的答复问题, 国家税务总局没有明确的答复, 但各地普遍下发文件, 明确凡经县, 但各地普遍下发文件, 明确凡经县级上政府批准级上政府批准级以上政府批准, 国土局及有关房地级以上政府批准, 国土局及有关房地产管理部门发出公告, 限期拆(搬)产管理部门发出公告, 限期拆(搬)迁的地(路)
段的, 被拆迁户取得的迁的地(路)
段的, 被拆迁户取得的拆迁补偿收入(包括货币 、 货物或其拆迁补偿收入(包括货币 、 货物或其他经济利益)
暂不征收营业税。他经济利益)
暂不征收营业税。土局土局有关房地有关房地1 3
前期工程费 前期工程费指企业在前期准备阶段发前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用, 包括总体规划设计费、生的各项费用, 包括总体规划设计费、项目 可行性研究费、 水文地质及工程项目 可行性研究费、 水文地质及工程项目 可行性研究费、 水文地质及工程项目 可行性研究费、 水文地质及工程地质勘察设计费、 测绘费以及三通一地质勘察设计费、 测绘费以及三通一平等费用。平等费用。1 4
特殊纳税地点问题在中华人民共和国境内 的单位提供的设计在中华人民共和国境内 的单位提供的设计(包括在开展设计时进行的勘探、 测量等(包括在开展设计时进行的勘探、 测量等业务)
、 工程监理、 调试和咨询等应税劳业务)
、 工程监理、 调试和咨询等应税劳务的, 其营业税纳税地点为单位机构所在务的, 其营业税纳税地点为单位机构所在务的, 其营业税纳税地点为单位机构所在务的, 其营业税纳税地点为单位机构所在地。地。1 5
基础设施建设费 基础设施建设费是指建造各项基础设基础设施建设费是指建造各项基础设施发生的费用。施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、 供热、 供水、 供电、 供气、 排道路、 供热、 供水、 供电、 供气、 排污、 排洪、 照明、 环卫、 绿化以及通污、 排洪、 照明、 环卫、 绿化以及通讯等设施。讯等设施。 基础设施主要是指与开发产品相关的1 6
绿化工程 绿化工程往往与建筑工程相连, 或者绿化工程往往与建筑工程相连, 或者本身就是某个建筑工程的一个组成部本身就是某个建筑工程的一个组成部分, 例如, 绿化与平整土地就分不开分, 例如, 绿化与平整土地就分不开平整土地本身就属于建筑业中的平整土地本身就属于建筑业中的, 而平整土地本身就属于建筑业中的, 而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业” 。
为了 减少划分,“其他工程作业” 。
为了 减少划分,便于征管, 对绿化工程按“建筑业便于征管, 对绿化工程按“建筑业- -其他工程作业” 征收营业税其他工程作业” 征收营业税。
。1 7
甲供料税务处理 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条 纳税人提供建筑业劳务(不含纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)
的, 其营业额应当包括工程所装饰劳务)
的, 其营业额应当包括工程所用原材料设备及其他物资和动力价款在用原材料设备及其他物资和动力价款在用原材料、 设备及其他物资和动力价款在用原材料、 设备及其他物资和动力价款在内 , 但不包括建设方提供的设备的价款。内 , 但不包括建设方提供的设备的价款。建议:
由开发商以建筑公司 的名义购进建议:
由开发商以建筑公司 的名义购进2006关于纳税人以清包工形式提供装饰关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知劳务征收营业税问题的通知 第十六条 20061 8
公共配套设施费 公共配套设施费指为开发项目 服务的,不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用, 如锅炉房、 水塔、 公共厕所自 行车棚所、 自 行车棚以及地下人防设施等。地下防设施等1 9 凡能有偿转让的公共配套设施如商店、学校、 医院、 车库等都不能计入该成本项目 内 。
公共配套设施费(续) 注:
配套设施如果与房屋非同 步开发, 即先开发房屋,注:
配套设施如果与房屋非同 步开发, 即先开发房屋,后建配套设施, 或房屋已开发等待出售或出租, 而配套后建配套设施, 或房屋已开发等待出售或出租, 而配套设施尚未全部完成, 在结算完工房屋的开发成本时, 对设施尚未全部完成, 在结算完工房屋的开发成本时, 对应负 担的配套设施费, 一般采取预提的办法, 即根据配应负 担的配套设施费, 一般采取预提的办法, 即根据配套设施的预算成本(或计划成本)
和采用的分配标准套设施的预算成本(或计划成本)
和采用的分配标准套设施的预算成本(或计划成本)
和采用的分配标准,套设施的预算成本(或计划成本)
和采用的分配标准,计算完工房屋应负 担的配套设施支出。
(预提比例不能计算完工房屋应负 担的配套设施支出。
(预提比例不能超过总预算成本的超过总预算成本的10%10%)
)20 超过部分税法不允许扣除, 但在以后三年完工并决算的,超过部分税法不允许扣除, 但在以后三年完工并决算的,可以追溯调整可以追溯调整
建筑安装工程费 建筑安装工程费是指开发项目 主体的建筑安装工程费是指开发项目 主体的建筑安装工程价款, 包括支付给建筑建筑安装工程价款, 包括支付给建筑安装公司 的人工费、 材料费、 机械使安装公司 的人工费、 材料费、 机械使用费设备款项等用费设备款项等用费以及设备款项等。用费以及设备款项等。是成本核算中分摊基础设施建设费、公共配套设施费等开发成本的依据公共配套设施费等开发成本的依据 是成本核算中分摊基础设施建设费、21
劳务派遣 关于营业税若干政策问题的通知关于营业税若干政策问题的通知劳务公司 接受用工单位的委托, 为其安排劳动力, 凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和力, 凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险(包括养老保险金、为劳动力上交的社会保险(包括养老保险金、医疗保险、 失业保险、 工伤保险等, 下同 )
以医疗保险、 失业保险、 工伤保险等, 下同 )
以及住房公积金统一交给劳务公司 代为发放或办及住房公积金统一交给劳务公司 代为发放或办理的, 以劳务公司 从用工单位收取的全部价款理的, 以劳务公司 从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。社会保险及住房公积金后的余额为营业额。 劳务公司 接受用工单位的委托, 为其安排劳动22
工程承包 工程承包公司 承包建筑安装工程业务, 即工程承包公司 承包建筑安装工程业务, 即工程承包公司 与建设单位签订承包合同 的工程承包公司 与建设单位签订承包合同 的建筑安装工程业务, 无论其是否参与施工建筑安装工程业务, 无论其是否参与施工, 均应按“建筑业” 税目 征收营业税。
工, 均应按“建筑业” 税目 征收营业税。
工, 均应按建筑业, 均应按建筑业程承包公司不与建设单位签订承包建筑安程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同 , 只是负 责工程的组织协调业装工程合同 , 只是负 责工程的组织协调业务, 对工程承包公司 的此项业务则按“服务, 对工程承包公司 的此项业务则按“服务业” 税目 征收营业税。务业” 税目 征收营业税。税目 征收营业税。
工税目 征收营业税。
工23
开发间接费用 开发间接费用主要指借款利息、 工程监理开发间接费用主要指借款利息、 工程监理费用和施工现场管理费用费用和施工现场管理费用借款利息并不是指所有的借款利息借款利息并不是指所有的借款利息 借款利息并不是指所有的借款利息, 进入借款利息并不是指所有的借款利息, 进入开发间接费用...
篇五:房地产的成本如何算
产建筑成本及成本测算方法房地产建筑成本(按建筑平方米算)
1、
桩基工程(如有):
70~100 元/平方米;
2、
钢筋:
40~75KG/平方米(多层含量较低、 高层含量较高), 合 160~300 元/平方米;
3、
砼:
0. 3~0. 5 立方/平方米(多层含量较低、 高层含量较高) , 合 100~165 元/平方米;
4、
砌体工程:
60~120 元/平方米(多层含量较高、 高层含量较低) ;
5、
抹灰工程:
25~40 元/平方米;
6、
外墙工程(包括保温):
50~100 元/平方米(以一般涂料为标准, 如为石材或幕墙, 则可 能高达 300~1000 元/平方米;
7、
室内水电安装工程(含消防):
60~120 元/平方米(按小区档次, 多层略低一些);
8、
屋面工程:
15~30 元/平方米(多层含量较高、 高层含量较低) ;
9、
门窗工程(不含进户门):
每平方米建筑面积门窗面积约为 0. 25~0. 5 平方米(与设计及是 否高档很大关系, 高档的比例较大) , 造价 90~300 元/平方米, 一般为 90~150 元/平方米,
如采用高档铝合金门窗, 则可能达到 300 元/平方米;
10、 土方、 进户门、 烟道及公共部位装饰工程:
30~150 元/平方米(与小区档次高低关系很 大, 档次越高, 造价越高);
11、 地下室(如有):
增加造价 40~100 元/平方米(多层含量较高、 高层含量较低) ;
12、 电梯工程(如有):
40~200 元/平方米, 与电梯的档次、 电梯设置的多少及楼层的多少有 很大关系, 一般工程约为 100 元/平方米;
13、 人工费:
130~200 元/平方米;
14、 室外配套工程:
30~300 元/平方米, 一般约为 70~100 元/平方米;
15、 模板、 支撑、 脚手架工程(成本):
70~150 元/平方米;
16、 塔吊、 人货电梯、 升降机等各型施工机械等(约为总造价的 5~8%:
约 60~90 元/平方米; 17、 临时设施(生活区、 办公区、 仓库、 道路、 现场其它临时设施(水、 电、 排污、 形象、
生产厂棚与其它生产用房):
30~50 元/平方米;
18、 检测、 试验、 手续、 交通、 交际等费用:
10~30 元/平方米;
19、 承包商管理费、 资料、 劳保、 利润等各种费用(约为 10%):
以上各项之和*10%=90~180 元/平方米;
20、 上交国家各种税费(总造价 3. 3~3. 5%) : 33~70 元/平方米, 高档的可能高达 100 元/平
方米。
以上没有算精装修, 一般造价约为 1000~2000 元/平方米, 高档小区可达 3500 元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。
精装修造价一般为 500~1500 元/平方米,这要看档次高低, 也有 300 元/平方米简装修, 更有 3000~10000 元/平方米超高档装修(拎包入住)。
21、 设计费(含前期设计概念期间费用):
15~100 元/平方米;
22、 监理费:
3~30 元/平方米;
23、 广告、 策划、 销售代理费:
一般 30~200 元/平方米, 高者可达 500 元/平方米以上;
24、 土地费:
一般二线城市市区(老郊区地带)
为 70~100 万/亩, 容积率一般为 1. 0~2. 0,
故折算房价为:
525~1500 元/平方米, 市区中心地带一般为 200 万元/亩, 折算房价为:
1500~3000 元/平方米, 核心区域可达 300 万元/亩以上, 单方土地造价更高; 一线城市 甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单方造价; 三线城市、 县城等土地单方造价较 低, 一般为 100~500 元/平方米, 也有高达 2000 元/平方米以上的情况;
25、 土地税费与前期费, 一般为土地费的 15%左右, 二线城市一般为 100~500 元/平方米, 各 地标准都不一样。
结论:
基本建设费是固定的, 即使是不收土地款的动迁房, 以国家最低标准承建, 造价也难以少于 1000 元/平方米。
实际上, 多层普通商品房, 建安成本大约在 1200 元/平方米左右,小高层与高层普通商品房, 建安成本大约在 1500~1800 元/平方米左右, 档次越高, 造价越高。
能让利的主要是:
小区的档次、 向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、 广告策划销售环节的费用、 装修费用等。
另外, 开发商的开发品质也有一定关系, 如果一味压价, 品质是要差一些; 民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些, 这 主要有两方面的原因, 一是大多数民营企业主要以效益为主导, 成本一般控制得好一些, 二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因, 同品质的小区成本上下也不会超过 100~200 元/平方米。
工程成本测算方法 1、 计算工程量。
这个工作很简单, 就是一点:
统筹计算, 事半功倍。
2、 组综合单价。
这也是影响中标与否的关键一步, 特别是很多的工程已经开始清单报价,
价格的风险对我们施工单位来说更加重要。
一定要根据材料价格信息和已调查到的人工价 格(分摊到里面)。
3、 测算综合单价。
工程子项很多, 但是占造价大部分的就那几个项目, 我一般对这几个项目
进行测算:
混凝土、 钢筋、 外架、 模板(措施费)、 地砖、 外墙高级装修如干挂。
下面对以上几个单项说说我的过程:
3. 1 混凝土:
每一个单价不外乎人工、 材料、 机械三大块(管理费等等另外计算), 人工不要照定额上的人工费, 因为不准的, 人工费按清工价格另行总计算。
机械费按现场总配置的机械设备按总工期总费用(折旧或租费)
统一计算, 机械人工就不管了, 因为一般都是由清工合同中包含的。
我们仅仅算一个材料费就够了。
以 C25 混凝土为例:
通过当地的其他工程相同材料产地的同级配比看看水泥砂石水泥含量是多少, 如果没有, 可以到工程所在地的实验室找找。级配单的级别一般要高过实际设计等级的。
还要看工程所在地附近的材料情况。
这些要在投标的勘察摸清楚。
如果是商品混凝土的话就更简单了。
通过级配分析出整个工程的水泥砂石用量, 注意:
不要去分什么梁板柱什么的, 只要是混凝土都放到这里分析。
分析好了之后就是对混凝土的损耗进行分析。
大家都知道混凝土的损耗量一般是 3%。
但是大家有没有注意到, 混凝土的工程量计算是不扣除钢筋体积的, 而钢筋的比重是 7. 85t/m3,也就是说一个 10000 m2 的工程, 按含钢量 50kg/ m2 的话, 就有 500 吨的钢筋, 也就是说钢筋占了 64m3 的混凝土, 这 64m3 的混凝土可以用来完成一个普通的 300 m2 的框架结构的一个标准层。
这么多的混凝土够不够你浪费的? 不够不要高兴得太早了, 施工损耗和钢筋的体积相抵消了, 但是还有损耗的。
你以为送料的车能给足你量吗? 不可能的, 顶多给你 97%。
不过不要紧, 施工单位还有一招啊:
楼板 12cm, 国家规范允许± 5mm, 算算一个楼面下来你能按国家允许范围内省多少? 绕来绕去, 就是为了让大家更加了解工程上的实际情况。
我一般都是混凝土取 1%的损耗就够了。
混凝土的配比含量都知道了, 分析结果乘以你所调查的材料单价就好了。
3. 2 钢筋:
钢筋推荐用鲁班钢筋软件抽料, 鲁班软件做的比较细腻。
如果不抽料的情况下, 可以按定额含量暂估。
竣工或进度款支付同期调整。
钢筋同混凝土一样, 人工费机械费暂时不管,只算材料费, 关键是定损耗, 实际中的损耗是 1%。
而且建议在和钢筋班组定合同中就把这个1%损耗定死, 超了就算他的。
因为实际中, 科学合理的下料和进料, 1%的损耗控制不在话下。工程量出来了, 结合你所了解的材料单价及其走势(总价合同时用)
相乘就是可以了。
3. 3 外架:
外架的测算相对繁琐一点, 因为这个涉及到施工组织设计和国家的搭设规范以及当地的安全监督站的要求。
要知道, 安徽和浙江的搭设要求不一样的, 杭州和宁波的搭设规范也有不同之处, 市区和郊区的搭设要求也不一样。
不过大体上是一样的。
我对这个测算一般是按
柱距 1500mm, 一道踢脚杆一道拦腰杆来算的。
根据建筑物外墙周长和工程总进度计划编制月需求钢管扣件量, 这一步对熟悉施工的朋友来说不难的。
我们这的行情是:
钢管租金 0. 014 元/米, 扣件 0. 008 元/个, 每 250 米一吨48× 3. 5 钢管, 每吨钢管配 180-200 个扣件足够。
有了这些数据, 再给你一本《脚手架搭设规范》, 应该没问题了。
有的同行可能说这样测算一个外架有没有必要? 我告诉你:
外架对于施工单位来说有很多的作用, 我们在外架上吃苦头的经历难以忘记。
作为定额上的按建筑面积上的计算方法不准的, 而且这种东西其实是施工单位的一件法宝:
如果甲方拖欠工程款, 谈判谈不下来, 我就拆外架, 这个对甲方来说具有重大的打击力度, 因为这样无疑是告诉他我们要打持久战了,而拆与不拆, 就要考虑外架的成本了。
3. 4 地砖:
这个比较简单一点, 人工费、 机械费 (其实也没什么机械)
一般质量要求单价为 13 元/m2,地砖价格相信你在成本测算之前已经了解到了。
水泥砂基层的成本一般 6-8 元就足够了。
3. 5 粉刷:
这个也一样, 人工费一般按建筑面积 30 元/m2。
至于材料费 4-5 元做 20-30mm 的中级抹灰够了。
人工费按粉刷面积 4 元/m2。
3. 6 外墙干挂:
这个和设计及甲方要求的材料有很大关系, 这些明确的前提下找一个家专业做这个的施工队伍报个价就行了啊。
3. 7 门窗工程:
最好的办法是找门窗厂给你报价。
3. 8 模板措施费:
这项费用我一般是按“包工” 给施工班组价格和钢管扣件支撑的租费得出来的。
包工的价格, 框架结构一般是 65 元左右。
如果工期紧或大跨度要多备一两层模板, 价格相应提高。如果是剪力墙或者有结构转换层也要提高。
另外的钢管扣件的租金结合常规支撑方案参照外架测算方法计算。
有了以上几个大项, 总造价就偏不到哪里去了, 其他的小项直接按定额并调差就好了。这也符合“该粗则粗, 该细则细” 的方法
篇六:房地产的成本如何算
成本核算 基本建设费是固定的, 即使是不收土地款的动迁房, 以国家最低标准承建, 造价也难以少于 1000 元/平方米。实际上, 多层普通商品房, 建安成本(建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称)
大约在 1200 元/平方米左右, 小高层与高层普通商品房, 建安成本大约在 1500~1800 元/平方米左右, 档次越高, 造价越高。
下面小编为你揭密开发商暴利内幕:
图片来源:
资料图 1、 桩基工程(如有)
:
70~100 元/平方米;
图片来源:
资料图 2、 钢筋:
40~75KG/平方米(多层含量较低、 高层含量较高)
, 合 160~300 元/平方米;
图片来源:
资料图
3、 砼:
0. 3~0. 5 立方/平方米(多层含量较低、 高层含量较高) , 合 100~165 元/平方米;
图片来源:
资料图 4、 砌体工程:
60~120 元/平方米(多层含量较高、 高层含量较低) ;
图片来源:
资料图 5、 抹灰工程:
25~40 元/平方米;
图片来源:
资料图 6、 外墙工程(包括保温)
:
50~100 元/平方米(以一般涂料为标准, 如为石材或幕墙, 则可能高达 300~1000 元/平方米;
图片来源:
资料图 7、 室内水电安装工程 (含消防)
:
60~120 元/平方米 (按小区档次, 多层略低一些)
;
图片来源:
资料图 8、 屋面工程:
15~30 元/平方米(多层含量较高、 高层含量较低) ;
图片来源:
资料图 9、 门窗工程(不含进户门)
:
每平方米建筑面积门窗面积约为 0. 25~0. 5 平方米(与设计及是否高档很大关系, 高档的比例较大) , 造价 90~300 元/平方米, 一般为 90~150 元/平方米, 如采用高档铝合金门窗, 则可能达到 300 元/平方米;
10、 土方、 进户门、 烟道及公共部位装饰工程:
30~150 元/平方米(与小区档次高低关系很大, 档次越高, 造价越高)
;
11、 地下室(如有)
:
增加造价 40~100 元/平方米(多层含量较高、 高层含量较低) ; 12、 电梯工程(如有)
:
40~200 元/平方米, 与电梯的档次、 电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系, 一般工程约为 100 元/平方米;
13、 人工费:
130~200 元/平方米;
14、 室外配套工程:
30~300 元/平方米, 一般约为 70~100 元/平方米;
15、 模板、 支撑、 脚手架工程(成本)
:
70~150 元/平方米;
16、 塔吊、 人货电梯、 升降机等各型施工机械等(约为总造价的 5~8%:
约 60~90元/平方米;
17、 临时设施(生活区、 办公区、 仓库、 道路、 现场其它临时设施(水、 电、 排污、形象、 生产厂棚与其它生产用房)
:
30~50 元/平方米;
18、 检测、 试验、 手续、 交通、 交际等费用:
10~30 元/平方米;
19、 承包商管理费、 资料、 劳保、 利润等各种费用(约为 10%)
:
以上各项之和*10%=90~180 元/平方米;
20、 上交国家各种税费(总造价 3. 3~3. 5%) : 33~70 元/平方米, 高档的可能高达 100元/平方米。
以上没有算精装修, 一般造价约为 1000~2000 元/平方米, 高档小区可达 3500 元以上。
以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。
精装修造价一般为 500~1500 元/平方米, 这要看档次高低, 也有 300 元/平方米简装修, 更有 3000~10000 元/平方米超高档装修(拎包入住)
。
21、 设计费(含前期设计概念期间费用)
:
15~100 元/平方米;
22、 监理费:
3~30 元/平方米;
23、 广告、 策划、 销售代理费:
一般 30~200 元/平方米, 高者可达 500 元/平方米以上;
24、 土地费:
一般二线城市市区(老郊区地带)
为 70~100 万/亩, 容积率一般为1. 0~2. 0, 故折算房价为:
525~1500 元/平方米, 市区中心地带一般为 200 万元/亩, 折算房价为:
1500~3000 元/平方米, 核心区域可达 300 万元/亩以上, 单方土地造价更高;一线城市甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单方造价; 三线城市、 县城等土地单方造价较低, 一般为 100~500 元/平方米, 也有高达 2000 元/平方米以上的情况;
25、 土地税费与前期费, 一般为土地费的 15%左右, 二线城市一般为 100~500 元/平方米, 各地标准都不一样。
结论:
基本建设费是固定的, 即使是不收土地款的动迁房, 以国家最低标准承建,造价也难以少于 1000 元/平方米。
实际上, 多层普通商品房, 建安成本(建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称)
大约在 1200 元/平方米左右, 小高层与高层普通商品房, 建安成本大约在 1500~1800 元/平方米左右, 档次越高, 造价越高。
能让利的主要是:
小区的档次、 向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、 广告策划销售环节的费用、 装修费用等。
另外, 开发商的开发品质也有一定关系, 如果一味压价, 品质是要差一些;
民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些, 这主要有两方面的原因, 一是大多数民营企业主要以效益为主导, 成本一般控制得好一些, 二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因, 同品质的小区成本上下也不会超过 100~200 元/平方米。
篇七:房地产的成本如何算
产项目成本构成一、 土地及大配套费用二、 前期费用三、 建筑安装工程费用四市政基础设施费四、 市政基础设施费五、 公用配套设施六、 不可预见费七、 贷款利息八、 销售费用九、 管理费用十、 营业税十一、 土地增值税一、 土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金, 其中已经包括土地出让金土地拆迁整治费用等每平方米建筑面积应分摊土地金、 土地拆迁整治费用等, 每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积2、城市建设配套费按现规定重庆市主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积, 主城外都市发达经济圈为110元/平米, 各区县为80元/平米(经开区优惠政策55元/平方米, 110-55)
一、 土地价款及大配套费3、 土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象, 向产权承受人征收的一种财产税, 例如国有土地使用权出让、 土地使用权转让、 房屋买卖等; 土地契税税率为3%, 即土地契税=土地成交价格×3%, 每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积4、要向国家缴纳的税费, 土地使用税=税费标准×总占地面积,目前重庆市的土地使用税税费标准约0. 2-6元/平方米, 其随着土地级别的增高而增加, 我们一期项目的年土地使用税标准为0. 4元/平方米占地面积。土地使用税:
土地使用单位或个人由于使用土地每年需
一、 土地价款及大配套费5、土地出让金:
土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金无需另外单独缴纳土地出让金括土地出让金, 无需另外单独缴纳土地出让金, 只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。安置、 补偿等费用只有在取得拆迁6、 拆迁安置、 补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序, 土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、 补偿费用, 开发商在获取土地以后,由政府统一负责拆迁安置、 补偿, 所需费用已经包括在综合价金中。
二、 前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、 电、 路、 土地平整及相关临时设施所需要的工程费用具体费用数额需结合项目 本身设施所需要的工程费用, 具体费用数额需结合项目 本身所处位置及填、 挖方量的大小确定。2、规划设计费(1)
咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用, 具体费用视项目实际情况而定。
二、 前期费用(2)
规划方案设计费支付给规划设计单位的费用, 无统一标准, 一般1元/平方米占地面积。(3)
建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位的费用, 一般15-20元/平方米建筑面积。(4)
规划证照费在办理规划许可证时向政府部门缴纳, 规划证照费=土建综合造价×建筑面积(大于1000万部分)
×2‰+土建综合造价×建筑面积(小于1000万部分)
×1.8‰ 。
二、 前期费用3、施工图设计费完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用, 一般多层10-15元/平方米建筑面积, 高层15-20元/平方米建筑面积面积。4、 环境方案设计费大概可以分为三个档次, 高档的环境方案设计(包括方案设计和施工图设计)
费约20-25元/平方米环境净面积,中档15-20元/平方米, 低档10元/平方米。
二、 前期费用5、 综合管网设计费6、 人防管理费具体标准不是很明确具体标准不是很明确, 约0. 5元/平方米建筑面积。约平方米建筑面
二、 前期费用7、 招投标费(1)
、 招标监督服务费用及招标代理费支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用市场价合计按总建筑面积代理费用, 市场价合计按总建筑面积×0.7元/㎡计算。(2)
、 劳动定额测定费按施工单位中标额×1 .4‰计算。8、 墙改费对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用,目前一般都不存在使用粘土砖的情况, 故一般无该项费用。0 元/计算
二、 前期费用9、 地名费各区标准不一样, 一般费用比较低, 约10000元/项目。10、 施工图审查费聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用, 目前市场价约0.7元/每平方米建筑面积元/每平方米建筑面积。11、 勘查放线费(1)
、 地质勘察费对项目用地进行地质勘察所需要的费用, 一般根据项目用地的实际情况, 以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用。(2)
、 测绘费聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费用,按测绘土地的面积收取, 目前市场价约1元/平方米。
二、 前期费用12、 新建登记费房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳的手续费, 约0.8元/平方米建筑面积。13、 面积测量费在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量, 目前一般市场价为; 两次共计1 .0元/平方米, 如果规模比较大可以降低单价, 如我们一期工程两次测量费共计0.4元/平方米。14、 产权交易手续费国家规定在商品房转让过程中产权交易手续费应由开发商承担, 标准为3元/平方米。
二、 前期费用15、 地籍地形图、 核地目前一般情况下成交的土地都具有完备的地籍地形图, 但出于谨慎, 一般情况下还会单独聘请专业公司进行测量,费用标准视测量土地面积不等分为约7000、 5000、 2000三费用标准视测量土地面积不等分为约7000、 5000、 2000三个档次, 如我们项目三千三百亩的费用为7000元。16、 合同审查费属于市建委进行工程承包合同审查的行政收费, 其中施工单位和建设单位各承担40%和60%, 建设单位应交费用按合同金额×0.5‰×60%计算。17、 水泥专项基金属于国家为了发展散装水泥的行政收费, 按总建筑面积×0.8元/㎡计算。
二、 前期费用18、 环境评估费聘请专业环境评估公司进行环境评估的费用, 具体标准视市场行情和评估对象的规模而定, 如我们整个250万方项目的环境评估费用为10万元。19白蚁防治费19、 白蚁防治费聘请专业白蚁防治机构进行白蚁防治处理的费用, 目前市场价约0.48-0.50元/平方米建筑面积。20、 防雷检测费聘请专业防雷机构---重庆市防雷办进行防雷审查所需要的费用, 目前费用标准约1.5元/平方米建筑面积。21、 综合服务费属于市建筑委行政收费, 建设单位按中标金额×0.6‰收取,施工单位按中标金额×2.2‰收取。
三、 建筑安装工程费1、 住宅土建、 安装成本该费用为住宅土建、 安装成本的预算价格, 它随着住宅结构、 形式的变化而变化, 但一般情况下同种类型同种结构的住宅土建安装成本差异不会很大结构的住宅土建、 安装成本差异不会很大。
比如我们目前一期花园洋房的土建安装成本为881元/平方米。2、 土建监理费聘请专业监理公司所需要的费用, 费用市场标准约5元/平方米建筑面积。3、 质量监督费用国家规定建筑工程的业主单位需向质监站缴纳的质量监督费用, 按建筑安装造价的2‰收取。比如我们目
三、 建筑安装工程费4、 变更及签证由于在工程进行过程中发生工程设计变更和工程量签证与预算时的差异所引起的因实际工程量变化而应该在预算价格基础上额外支付给施工单位的工程价款在预算价格基础上额外支付给施工单位的工程价款,在考虑项目成本时可以根据经验预计该项费用。5、 示范小区奖为上报奖项而单独预先计提的费用。
四、 市政基础设施费1、 供电包括电力工程费用和一户一表费,电力工程费是指小区用电安装所需要的费用,它包括土建和设备两大部分,土建主要有电缆沟、 管道的基础、 开闭所、 配电房等, 设备主要包有电缆沟、 管道的基础、 开闭所、 配电房等, 设备主要包括电缆、 变压器等, 这些设施和器材在小区入住后需交由电力公司统一管理和维护。
一户一表费现行标准为400-450元/户, 该费用应由住户承担, 开发商只是代收代缴。2、 供水包括小区内自来水管网的安装费用和自来水一户一表费,其中小区内自来水管网的安装费用应由开发商承担, 其中自来水一户一表费应由住户承担, 开发商只是代收代缴。
四、 市政基础设施费3、 燃气燃气费用里主要包括燃气工程费和一户一表费, 燃气工程费应由开发商承担算入项目成本, 而一户一表费则由住户承担,开发商代收代缴。开发商代收代缴。4、 通讯一般情况下不会发生通讯费用, 因为通讯管网的铺设都是有通讯公司完成, 无需开发商发生费用。5、 电视一般情况下不会发生电视线路安装, 因为电视线路的安装都是由有线电视公司完成, 无需开发商发生费用。
四、 市政基础设施费6、 智能化智能化费用主要是指智能化设备、 线路安装和智能化设备用房所发生的工程费用, 一般情况下一个规模比较大的小区智能化造价约15元/平方米区智能化造价约15元/平方米。7、 环境工程按环境工程的净面积计算, 高档环境工程每平方米300元以上, 中档环境工程每平方米200元左右, 中低档每平方米150元左右。8、 排水小区内的排水工程费用, 视小区规模及建筑物业形态而定,如我们一期项目的排水工程费用约21元/平方米。
五、 公用设施配套费1、 人防工程按规定自建人防工程面积必须达到小区总建筑面积的2%, 人防工程造价约2500元/平方米, 但可以作为租用车库产生定的收益而且在结合地形时可以部分用车库产生一定的收益, 而且在结合地形时可以部分降低建筑物基础造价。
人防工程也可以选择异地建设,人防异地建设费=30元/平方米×小区总建筑面积。2、 学校、 物业用房等公共性建筑由于此类建筑物产权属于全体业主所有, 因此其成本应该按整个小区总建筑面积摊入项目成本, 费用大小视公建规模而定。
六、 不可预见费对未来不确定的费用在预算时通过不可预见费加以反映,一般需要通过经验判断。需判断七、 资金成本目前一年期年贷款年利率为5.58%, 具体资金多少与公司对外来资金的依赖程度和公司操作速度有关, 资金成本=贷款金额×((1+年利率)
^ n -1。
)八、 销售费用项目在销售过程中所产生的费用, 包括广告费、 销售外卖场租金、 销售人员工资、 奖金及销售提成等, 约占整个项目成本的2.5%。
九、 管理费用公司在整个项目运行过程中所产生的费用, 如公司员工(除销售)工资、 福利、 差旅费及业务招待费等, 约占整个项目成本的3%。十、 营业税按营业额(销售额 各项代收费用)
的5%确定按营业额(销售额+各项代收费用)
的5%确定, 另外需交纳0.7%的城市维护建设税费, 0.05%的教育费附加, 共计5.75%。十一、 土地增值税土地增值税计算较为复杂, 土地增值税=土地增值额×对应的税率, 土地增值税税率为累进税率, 土地增值额为销售额扣除各项成本, 其中增值额不超过各项成本的部分对应税率为30%, 超过50%-100%的部分的税率为40%, 超过1 00%-200%的部分税率为50%, 超过200%的部分对应税率为60%。另外需交纳
篇八:房地产的成本如何算
地产成本的组成1、土地费用
土地出让金, 土地征用费(拆迁安置补偿费)
协议出让或招标出让、拍卖出让的费用
2、前期工程费
前期规划费用 设计费 可行性研究费 地质勘查费 “三通一平”费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过 6%。
3、建筑安装工程费
建筑工程费用 设备及安装工程费用 约占整个成本的 40%左右。
4、市政公共设施费用
基础设施建设费主要指 道路 自来水 污水 电力 电信
绿化等建设费用。
公共配套设施建设费 学校,幼儿园,医院,派出所 各种营利性的配套设施(粮店,菜市场等商业网点)
煤气调压站 变电室 自行车棚等室外工程 在房地产开发成本构成中,该项目所占比例一般在 20% ~30%左右。
5、管理费用
管理人员工资 差旅费 办公费 保险费 职工教育费 养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过 2%。
6、贷款利息
利息 其他融资成本 与融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费
一部分是税收 房产税 城镇土地使用税
耕地占有税 土地增值税 两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加)
契税 企业所得税 印花税, 另一部分是行政性费用 征地管理费 商品房交易管理费 大市政配套费 人防费 煤气水电增容费 开发管理费等。
在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在 15%~25%左右。
8、其他费用
销售广告费 各种不可预见费等 在成本构成中一般不会超过 10%。
房地产成本会计的具体工作
一、首先要弄清房地产成本的组成。
二、要掌握开发成本核算的项目。开发成本的核算项目有:
1、土地征用及拆迁补偿费:指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、前期工程费:指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指:土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费:指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、配套设施费:指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6、开发间接费:指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
三、正确核算区分开发成本和期间费用
1、房地产开发企业的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
2、管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。
3、因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。
房地产成本的核算
一、开发成本的核算
(一)、房地产开发成本的组成内容
为了加强开发产品成本的管理,降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途,可分为如下四类:
1、土地开发成本:指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本:指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本:指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4、代建工程开发成本:指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:
1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价:指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、前期工程费:指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指:土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费:指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、配套设施费:指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6、开发间接费:指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,
还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。
(二)、房地产开发成本核算程序
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程
开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是:
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目
客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:
(1)“4301 开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类,如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算。
(2)“4302 开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,本文认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户。
即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户,贷记“开发产品”账户。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策,因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,比较实际,不易拖拉,而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个问题,本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行,以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。
(三)、房地产开发成本的确定
对于房地产开发公司来说,根据《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例实施细则》第八条、《企业所得税税前扣除办法》(国税发 [2000]84 号)第四条、第六条、第八条、第九条,《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31 号)规定,开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
那么,对于房地产开发企业来说,其销售成本应如何确定呢?
1、根据《国家税务总局关于房地产开发...
篇九:房地产的成本如何算
章 开发产品成本的核算p134 开发产品成本的构成 土地开发成本 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本案例:
万科金域榕郡案例:
万科金域榕郡楼盘价格:
20000元/平方(参考价)所属板块:
五四北项目建筑类别:
别墅面积:
270-310平方米容 积 率:
2.3; 绿 化 率:
30%总 户 数:
3900户入住时间:
2009年配套设施:
1所社区幼儿园、 近7000平方米商业、 近3000平方米泛会所及其他社区公建配套, 琴亭湖公园(规划中)
老建筑与景观完美结合老建筑与景观完美结合老烟囱
很特别的喷泉清幽的小道
历史印记与现代历史印记与现代建筑和谐共融老厂房与小路
老厂房旁的泳池
福泰钢铁厂原址
老火车头
根据《施工、 房地产开发企业财务制度》 规定,房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。
第一节第一节 开发产品成本概述开发产品成本概述一、 开发产品成本的构成 p135 土地征用及拆迁补偿 前期工程费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用
1. 1.土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿 它是指为取得土地开发权而发生的各项费用, 包括土地买价或出让金、 大市政配套费、 契税、 耕地占用税、 土地使用费、 拆迁补偿支出、 安置及动迁支出、 回迁房建造支出。造支出
资料:
开发商拿地首付至少资料:
开发商拿地首付至少50%50%( (20092009- -1212- -1717)
)
2. 2.前期工程费前期工程费 它是指房地产开发项目 前期工程所发生的各项费用, 包括规划、 设计、 项目 可行性研究、 水文、地质、 勘察、 测绘、 “三通一平” (即通水、 通电通道路和平整场地)等支出电、 通道路和平整场地)等支出。
3. 3.基础设施费基础设施费 它是指房地产开发项目 在开发过程中所发生的各项基础设施支出, 包括开发小区内道路、 供水、供电供气排污排洪供电、 供气、 排污、 排洪、 通讯、 照明、 环卫、绿化等工程支出。通讯照明环卫
4. 4.建筑安装费建筑安装费 它是指房地产开发项目 在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。设备费。
5. 5.配套设施费配套设施费 它是指在开发小区内发生, 可计入土地、 房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施支出, 包括居委会、 派出所、 幼儿园、 消防、 锅炉房、 水塔自行车棚公共厕所等设施支出塔、 自行车棚、 公共厕所等设施支出。
5. 5.配套设施费配套设施费 注:
能有偿转让的, 如:
银行、 邮局、 商店、医院等, 该类配套设施支出 , 单独“ 开发成本——配套设施开发成本” 核算。
6. 6.开发间接费开发间接费 它是指房地产开发企业开发现场管理机构为开发房地产项目 所发生的各项间接费用, 包括现场管理人员工资、 福利费、 折旧费、 修理费、 办公费、水电费、 劳动保护费、 周转房摊销及借款费用等。
第一节第一节 开发产品成本概述开发产品成本概述一、 开发产品成本的构成 p135 土地征用及拆迁补偿 前期工程费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用
讨论:讨论:万科金域榕郡的设计理念对于开发成本有何影响?
国家规定房地产开发企业的下列支出不得列入成本费用:
①为购置和建造固定资产、 无形资产和其他资产的支出; ②对外投资的支出; ③没收的其他资产的支出; ②对外投资的支出; ③没收的财物, 支付的滞纳金、 罚款、 违约金、 赔偿金,以及企业赞助、 捐赠支出; ④国家法律、 法规规定以外的各种付费; ⑤国家规定不得列入成本费用的其他支出。一一. .开发产品成本的构成开发产品成本的构成
例1:
安远房地产开发一幢写字楼, 位于CBD区。例2:
安远房地产开发星城国际楼盘, 共有12幢。例3:
安远房地产开发西城区北块例3:
安远房地产开发西城区北块, 共5200亩。项目分为一期、 二期、 三期。共5200亩二二. .开发产品成本核算对象的确定开发产品成本核算对象的确定
二二. .开发产品成本核算对象的确定开发产品成本核算对象的确定 p136p136一般的开发项目, 可以独立编制设计概(预)
算,独立的施工图。
可以单项项目作为成本核算对象。同一开发地点、 结构类型相同的群体开发项目,同开发地点、 结构类型相同的群体开发项目,开、 竣工时间相近, 由同一施工单位施工, 可以合并为一个成本核算对象, 简化核算手续。对于个别规模较大, 工期较长的开发项目, 按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象, 便于及时反映开发成本。
三三. .开发产品成本计算期开发产品成本计算期房地产企业就其生产组织而言, 属于单件, 小批生产。
开发产品成本计算是以每一项或每小批开发产品作为成本计算对象, 以房地产开发建设周期为成本计算期, 一般于开发产品竣工后进行成本结算。
一、 账户的设置 开发成本 开发间接费用 开发间接费用第二节第二节 土地开发成本的核算土地开发成本的核算 p140p140
1.“1.“开发成本” 账户(成本类)开发成本” 账户(成本类) 设四个明细科目“开发成本——土地开发成本——房屋开发成本——配套设施开发成本——代建工程开发成本”房屋开发成本
2.“2.“开发间接费用” (成本类)开发间接费用” (成本类) “开发间接费用” 账户核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。
包括现场管理人员工资福利费管理人员工资、 福利费、 折旧费、 修理费、 办公费、 水电费、 劳动保护费、 周转房摊销、等。 其借方登记当期开发过程中发生的各项间接费用;折旧费修理费办公 贷方登记期末分配结转的间接费用; 结转后期末无余额。
一、 账户的设置一、 账户的设置
第二节第二节 土地开发成本的核算土地开发成本的核算土地开发两种用途:
一是为了 转让、 出租而开发的商品性土地, 即商品性建设场地; 二是为开发商品房出租房等房屋而开发的自用土地商品房、 出租房等房屋而开发的自用土地, 即自用建设场地。即自
(一)
土地开发成本的归集(一)
土地开发成本的归集 企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集, 应采用不同的方法。(1)
企业开发商品性建设场地所发生的费用, 直接记入“开发成本---土地开发成本” 明细账户的成本项目中。(2)
企业开发自用建设场地所发生的费用, 能分清负担对象的, 直接记入“开发成本---房屋开发成本” 明细账户的成本项目中, 不需要单独核算土地开发成本。(3)
企业开发自用建设场地所发生的费用, 如果涉及两个或两个以上成本核算对象, 应先归集发生的费用, 记入“开发成本---土地开发成本” 明细账户的成本项目中。待土地开发完成投入使用, 再按一定标准将其分配计入房屋建筑开发成本。
(二)
土地开发成本的结转(二)
土地开发成本的结转对于已完工的土地开发项目成本, 应会根据用途不同加以结转:(1)
企业为有偿转让而开发的商品性土地, 借:
开发产品商品性土地发产品——商品性土地, 贷:
“开发成本——土地开发成本” 。(2)
企业自用建设场地, 借:
开发成本——房屋开发成本, 贷:
“开发成本——土地开发成本” 。(3)
企业自用的建设场地, 开发完成后近期暂不使用, 转入“开发产品——自用土地”贷“开发成本土地
二、 土地开发成本的核算二、 土地开发成本的核算【例3-1】
安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块土地。
甲为商品性土地, 并于竣工后对外销售; 乙土地为自用房地产建设场地, 用于绿色小区楼盘建设。
以银行存款支付下列款项付下列款项。借:
开发成本——土地开发成本——甲土地(土地征用及拆迁补偿费)——房屋开发成本——绿色小区(土地征用及拆迁补偿费)
700贷:
银行存款1500800(1)
以银行存款支付土地征用及拆迁补偿费
二、 土地开发成本的核算二、 土地开发成本的核算【例3-1】
安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块土地。
甲为商品性土地, 并于竣工后对外销售; 乙土地为自用房地产建设场地, 用于绿色小区楼盘建设。
以银行存款支付下列款项付下列款项。借:
开发成本——土地开发——甲土地(前期工程费)——房屋开发成本——绿色小区(前期工程费)
20贷:
银行存款4020(2)以银行存款支付前期工程费(勘探、 测绘)
二、 土地开发成本的核算二、 土地开发成本的核算【例3-1】
安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块土地。
甲为商品性土地, 并于竣工后对外销售; 乙土地为自用房地产建设场地, 用于绿色小区楼盘建设。
以银行存款支付下列款项付下列款项。借:
开发成本——土地开发——甲土地(基础设施费)——房屋开发成本——绿色小区(基础设施费)
60贷:
银行存款164102(3)以银行存款支付基础设施费
二、 土地开发成本的核算二、 土地开发成本的核算【例3-1 】
安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块土地。
甲为商品性土地, 并于竣工后对外销售; 乙土地为自用房地产建设场地, 用于绿色小区楼盘建设。
以银行存款支付下列款项付下列款项。借:
开发成本——土地开发——甲土地(开发间接费用)
9——房屋开发成本——绿色小区(开发间接费用)
10贷:
开发间接费用 19(4)结转开发土地应负担的开发间接费用19万元
二、 土地开发成本的核算二、 土地开发成本的核算【例3-1】
安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块土地。
甲为商品性土地, 并于竣工后对外销售; 乙土地为自用房地产建设场地, 用于绿色小区楼盘建设。
以银行存款支付下列款项付下列款项。借:
开发产品——商品性土地——甲土地 931贷:
开发成本——土地开发——甲土地931(5)期末甲土地开发完成竣工验收结转开发成本
第三节第三节 开发间接费用的核算开发间接费用的核算 p136p136开发间接费用是指房地产开发企业开发现场管理机构为组织管理开发产品开发建设而发生的各项间接费用, 包括管理人员工资、 职工福利费、 折旧费、 修理费、 办公费、 水电费、 劳动保护费、 周转房摊销及借款费用等。
(二)
开发间接费用的归集与分配(二)
开发间接费用的归集与分配企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用, 应先通过“开发间接费用”账户进行核算, 每月终了 , 按一定标准分配计入各有关开发产品成本有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用, 应自“开发间接费用” 账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本” 账户的借方, 并计入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费” 成本项目。
图示:图示:
(二)
开发间接费用的分配(二)
开发间接费用的分配 p139p139
(二)
开发间接费用的分配(二)
开发间接费用的分配例7.2
课堂实训:课堂实训:
p157
p157
习题一习题一
第四节第四节 房屋及配套设施开发成本的核算房屋及配套设施开发成本的核算p149;p144p149;p144开发企业开发的房屋, 按其用途可分为如下几类:一是为销售而开发的商品房; 二是为出租经营而开发的出租房; 三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。
此外, 有的开发企业还受其他单位的委托,代为开发如职工住宅等代建房。
第三节第三节 房屋及配套设施开发成本的核算房屋及配套设施开发成本的核算 “开发成本——房屋开发成本——商品房——出租房周转房——周转房——代建房”
2.
2.
房屋开发的成本项目房屋开发的成本项目 土地征用及拆迁补偿 前期工程费 基础设施费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用
1. 1.土地开发成本的分配与结转土地开发成本的分配与结转【例2】
安远房地产开发公司前期开发的乙土地已竣工, 本月开始在完工的土地上开发建设绿色小区, 开发产品包括一栋写字楼、 二栋住宅楼、 一座社区中心。
其中2栋住宅楼结构规模相同合并为一个成本计算对象模相同, 合并为一个成本计算对象。
各项开发产品占用土地面积比例为:
写字楼30%, 住宅楼60%,社区中心10%.结转的乙土地开发总成本782万元, 其中:
土地征用和拆迁补偿700万元, 前期工程费20万元, 按房屋设施占地面积分配; 基础设施费30万, 建筑安装工程费32万元, 按房屋设施建筑安装工程概算价值分配。
乙土地开发成本分配表:各项开发产品占用土地
1. 1.土地开发成本的分配与结转土地开发成本的分配与结转
1. 1.土地开发成本的分配与结转土地开发成本的分配与结转借:
开发成本——房屋开发——写字楼240.4468.6——住宅楼——配套设施开发——社区中心 73贷:
开发成本——土地开发——乙土地 782填写:
开发产品成本明细账(写字楼; 住宅楼; 社区中心)
4. 4.房屋、 配套设施开发成本的计算和结转房屋、 配套设施开发成本的计算和结转
4. 4.房屋、 配套设施开发成本的计算和结转房屋、 配套设施开发成本的计算和结转
3. 3.配套设施费配套设施费的归集和分配的归集和分配(2)
社区中心开发成本明细账0.5
2. 2.建筑安装工程费的归集和分配建筑安装工程费的归集和分配【例3】
安远房地产开发公司将绿色小区写字楼、 住宅楼的建筑安装工程出包给某建筑公司施工, 出包工程合同规定工程完工后一次结算工程价款。
社区中心采用自营方式兴建。(1)
写字楼工程领用电梯两部, 住宅楼工程领用电梯六部进(1)
写字楼工程领用电梯两部, 住宅楼工程领用电梯六部进行安装, 电梯每部实际成本50万元。借:
开发成本——房屋开发——写字楼(建安工程费)
100——房屋开发——住宅楼(建安工程费)
300贷:
库存设备——电梯400
2. 2.建筑安装工程费的归集和分配建筑安装工程费的归集和分配(2)
...